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comme non-avenus envers les tiers , à défaut de Les dames Clément invoquèrent cette double
transcription. (Loi du 11 brum. an 7, art. 26 circonstance, que la vente du 20 pluy. an 11
et 28.)

avait été dispensée de loute transcription à l'effe

.
que il ad et fait pestre la comune de une beste, rêts du parlement de Bretagne, conformes à se
par une tele beste retient le donour tout le comune. opinion. Il est vrai que Poihier, qui rapporte l'opi-
Et pur toutes dotaunces ouster, mieux vaut que les nion de ces deux auteurs, professe une doara
donours facent aillours demoere que en les tenements contraire; car, dit-il, s'il est vrai que les sinto
par eulx dones. » Anciennes lois françaises, ou In conventions ne transferent pas la propriété à l'égat
stitutes de Lillleton , liv. 3, chap. 7, sect. 419. des tiers, et qu'elles n'ont d'effet qu'entre les pa-
Edition de Houard , i. 1er, P. 483, remarque a. ties contractantes, il n'en est pas de même de celui

Sous notre ancienne législation, les mutations qui sont accompagnées de traditions feintes, puis-
furent donc aussi publiques qu'elles pouvaient l'être qu'elles ne sont pas de simples et pues conventions
chez un peuple qui connaissait à peine l'usage de Mais est-ce là donner une raison...., ? Enfin, pu
l'écriture; mais après la découverte des lois romai un arrêt du 26 janv. 1807, rendu sur le rapport de
nes, la publicité commença à déchoir; et voici M. Borel, la Cour de cassation elle-même a joge
quelle en ful la raison. Sous les empereurs romains, que, suivant les principes du droit romain, la pro-
les prêteurs, n'ayant ni la volonté de suivre les lois priété n'était pas transférée à l'égard des tiers par
portées du temps de la république ni la puissance une tradition feinte, et qu'entre deux acquéreurs

,
de les abroger, avaient trouvé le moyen de les élu la préférence était due à celui qui avait obtenu le
der, en supposant des faits qui n'existaient pas, premier la tradition reelle. Ainsi, nous voyons que,
c'est-à-dire, en créant des fictions (a), et quelques- même sous l'empire du droit romain, les mutations
unes de ces fictions avaient passé dans la compila- | devaient généralement être rendues publiques en
tion de Justinien. Or, lorsque les jurisconsultes France par la tradition ; elles devaient l'être surtout,
modernes en eurent fait la découverte, ils les reçu mais d'une autre manière, dans la Flandre flamande
rent avec d'autant plus d'admiration, et en augmen et dans tous les pays de nantissement (1).
tèrent le nombre avec d'autant plus de plaisir, Mais si les mutations étaient publiques en France,
qu'ils crurent en avoir de semblables dans les Evan. il n'en était pas de même des hypothèques (9), qui
giles (6); et de là résultent les traditions feintes, et ne furent connues qu'après la découverte des lois
mille autres absurdités de la même nature, qui ont romaines. Comme cette institution avait passé des
obscurci notre droit jusqu'à l'apparition du nouveau Grecs chez les Romains dans toute sa pureté origi

.
Code.

nelle, elle passa des Romains chez les Français avec
Cependant, quelle que fùt la folie commune à cet tous les vices qui s'y étaient introduits. Jusqu'alors
égard, tous les auteurs n'allèrent pas jusqu'à don on n'avait connu que le nantissement, qui, de s'o-
ner à ces prétendues traditions les mêmes effets pérant que par la tradition réelle, de pouvait donner
qu'à la tradition réelle; et il fut des parlemens assez lieu à aucune fraude envers des tiers (h). Les désor-
sages pour decider que la propriété ne serait pas dres qui devaient résulter des hypothèques occultes
transférée, à l'égard des tiers , par une tradition ne tardèrent pas à se faire sentir, et les meilleurs
feinte. C'est ainsi que, par un arrêt rendu le 9 déc. jurisconsultes réclamèrent la publicité comme le seul
1592, à la Tournelle de Toulouse, il fut décidé que remède qu'on put y opposer. Loyseav allait même
l'acquéreur qui avait été mis réellement en posses, jusqu'à souhaiter de voir établir en France le mode
sion de la chose vendue, devait obtenir la préfé- que les Grecs et les Romains avaient adopté (6)
rence sur celui qui n'avait pour lui qu'une tradition Basnage pensait également que ce serait rendre un
feinte; et Graverol observe sur cet arrêt qu'il ne très grand service à la nation, que de trouver un
sert de rien au premier acheteur d'avoir pris pos moyen de prévenir les maux qui résultaient de ce
session par acte civil de constitut, de précaire ou que les hypothèques n'étaient pas publiques (k).
autre semblable, si le second acheteur a la posses On examina cependant si les contrats devaient
sion réelle et actuelle, animo enim et corpore pose produire hypothèqnes sur des immeubles situés hors
sessio acquiritur (c).

du ressort des notaires qui les avaient reçus ; et si
Serres nous atteste aussi, comme une vérité in cette question avait été résolue négativement, les
contestable, que, si la tradition feinte est suffisante bypothèques auraient cessé d'être occultes, puisque
pour transférer la propriété à l'égard du vendeur, pour savoir si un immeuble était hypothéqué, il au-
elle ne suffit pas pour la transférer à l'égard des rait suffi de connaître les actes reçus par le notaire
tiers; comme serait, par exemple, un second ache du lieu où il aurait été situé. Mais on ne raisonna
teur, auquel les marchandises ou effets mobiliers pas mieux sur les hypothèques que sur les muta-
auraient été délivrés réellement, ou comme serait tions : on examina lequel des deux était le plus
un second acheteur qui, indépendamment de la tra. noble, ou de la personne ou de l'immeuble; et comme
dition feinte, aurait encore pris la possession réelle les immeubles ne furent pas juges, la personne fut
et actuelle de l'immeuble vendu (d). Charondas, en déclarée la plus noble; on ordonna en conséquence
ses réponses, décide également en faveur du second qu'elle ne serait pas tenue de se transporter sur les
acquéreur, et il cite deux arrêts à l'appui de son lieux où seraient situés les immeubles qu'elle rou-
opinion, l'un de 1498 et l'autre de 1569. 'Belordeau drait grever d'hypothèque, mais que les immeubles
professe la même doctrine, et il cite aussi deux ar suivraient la personne (1),

En 1581, Henri III ordonna que les hypothèques
(a) V. Hoffmann, Historia juris romani Justinianei, lib. 1,
cap. 1, part. 4, vol. 1,
(6) Ètiam fictiones usquequaque non respuit ipsa

(e) Traité du contrat de vente, p. 5. ch. 1, art. 2, no 321,
sacra scriptura, et quod perpetuum vel æternum est

f) Institution au droit belgique, par G. Gbwiet,
pactum, salutis dicere maluit. Variis verborum co-

(8) Excepté pour les pays du nantissement, où la publi.
loribus veritati sacramenta insinuavit et Christus

cité était exigée. Institution au droit belgique, par G.Ghwiet,
per parabolas et figmenta de infrugifera ficu are-

part. 2, lit. 5, § 9.

(1) On ne trouve dans les lois des Francs aucune dispo-
facta, de lampadibus sponsi, de sementis, incramen sition relative aux by poibèques.
tis, etc. Haute Serre, in præfatione ad Tractatum de (i) «Et à faute d'avoir pratiqué ces marquez (les affiches)
fictionibus juris.

en France, il en arrive tous les jours du désordre, et on voit
(c) Arrêts

notables du parlement de Toulouse, recueillis que plusieurs bonnes familles en sont roimées, comme il vient
par B. de la Roche-Flavian, augmentés des observations de d'être dit.» C.Loyseau, de l'Action hypoth., liv. 3. ch. 1 no 32.
F. Graverol, liv. 6, tit. 1, art. 2.

(k) Basnage, Traité des bypothèques, 1re part., p. 2.
(d) Les lástitations du droit français, liv. 2, tit. 1, S 44. (1) Basnage, Traité des hypothèques, 1re part., chap. 12

p.

231.

de leur transférer une propriété incommutable, | 11 brum.; que ces articles étaient d'autant plus par la publication des art. 1583 et 2182 du Code applicables , que le sieur Bolzée n'avait acquis civil, qui abolissent les art. 26 et 28 de la loi du l'hypothèque sur les biens de Painsmay qu'en seraient publiques; mais son édit fut révoqué sept être contraints par corps; et suivant un arrêt rendu années après. En 1673, la publicité fut encore or en la chambre de l'édit, le 27 fév. 1602, les créandonnée; et l'édit qui l'ordonnait fut encore révoqué ciers qui les faisaient emprisonner n'étaient pas l'année suivante. Il n'est pas inutile d'examiner ici tenus de leur fournir des alimeps. quelles furent les causes de cette révocation, cet Il est vrai que quelques auteurs ont prétendu examen servira de réponse à quelques-unes des ob- que toutes ces dispositions pénales avaient été abrojections qu'on a faites contre le système de la pu gées par les art. 4 et 8, tit: 34, de l'ordonnance de blicité.

1667, qui défendaient aux juges de prononcer la Quelques années avant la promulgation de l'édit contrainte par corps en matière civile, si ce n'est qui ordonnait que les hypothèques seraient publi- | pour stellionat, dépôt nécessaire, etc. Mais c'est une ques, les finances étaient tombées dans un désordre erreur évidente, puisqu'une loi n'est abrogée par effrayant; et par les recherches qu'on avait faites une loi subséquente que dans le cas où l'abrogation pour en découvrir la cause, on s'était convaincu que en est textuellement prononcée, et dans celui où les le mal provenait de la mauvaise administration et deux lois ont des dispositions inconciliables. D'ailsurtout des dilapidations des régisseurs. On or

leurs, il résultait bien clairement des dispositions donna la poursuite des coupables; mais le nombre

de l'ordonnance, qu'elles n'avaient pour objet que en fut trouvé si grand, le mal s'était tellement ré l'exécution des jugemens, et que le législateur ne pandu dans toutes les classes, que le gouvernement s'y était point occupé du tout de la répression des fut obligé d'accorder une amnistie générale (a). On

crimes. - Au surplus, quoique les hypothèques fusconçoit que dans une telle circonstance, un édit qui sent occultes, cela n'empêchait pas l'aliénation des ordonnait que chacun consignerait l'état de ses biens hypothéqués, parce que les acquéreurs avaient créances dans un registre public, dùt être fort mal

la faculté de les purger. reçu, et que si les traitans avaient eu assez de puis

Nous voyons donc que, sous l'empire de notre sance pour échapper aux tribunaux criminels, ils ancienne législation, la publicité des mutations avait durent en avoir assez pour faire tomber; en le ren

lieu par l'effet de la tradition; et que, si cette pudant inexécutable, un édit qui allait les obliger à

blicité n'était pas suffisante, ou si les hypothèques mettre au jour le fruit de leurs rapines. Qu'on ajoute

étaient occultes, les fraudes qui pouvaient en résulà cela les intrigues de tous ceux qui ne jouissaient la loi du 19 juill. 1791, et le Code pénal de septem

ter étaient réprimées par des lois pénales.-Enfin, que d'un crédit acquis injustement, et qui voulaient néanmoins le conserver, et l'on verra jusqu'à quel

bre de la même année, parurent; et dès ce moment point était fondée l'assertion de ceux qui, pour com:

toutes les lois criminelles antérieures ayant été abrobattre la publicité, prélendaient qu'elle n'avait été

gées, le stellionat cessa d'être un crime. Les stelimaginée que par les gens de finance, et que l'opinion liopataires auraient pu tout au plus être poursuivis publique l'avait rejetée.

comme coupables d'escroquerie, aux termes de l'art, Les hypothèques continuèrent donc d'être occul. 35, tit. 2, de la loi du 19 juill. ; c'est même sous ce tes en France; et à l'exemple des derniers législa- rapport que le tribunal criminel de la Seine avait teurs de Rome, les législateurs français tâchèrent

considéré ce genre de fraude; mais, par un arrêt du de réprimer, par des lois criminelles, les désordres 9 vend, an 10 (9), sa décision fut cassée, attendu que qu'ils n'avaient pu prévenir par les lois civiles. Les

le stellionat ne renfermait pas les caractères du dol, stellionataires furent donc punis; mais les lois par

qui, d'après l'art. 35 de la loi du 22 juill. 1791, aulesquelles on tâcha de les réprimer ne furent pas

raient pu autoriser une action en police correctionuniformes dans toutes les parties de la France. L'art.

nelle, si d'ailleurs il n'était accompagné d'aucune 145 de la coutume de Bruxelles voulait qu'ils fus.

autre circonstance aggravante. Les personnes qui sent condamnés à faire le voyage de Rome ou de

voulurent placer leurs capitaux avec sûreté, n'euSaint-Jacques en Galice, et leur laissait néanmoins rent donc aucune garantie que les immeubles qui la faculté de s'exempter du voyage, en payant une

leur étaient offerts en gage n'avaient pas été déjà amende de 40 fl.; suivant la coutume de Nivernais hypothéqués, jusqu'à la promulgation de la loi du (art. 24 et 25, chap. 5), ils pouvaient être punis

9 mess. an 3, qui ordonua la publicité des hypothèd'une amende arbitraire ; à Malines, ils étaient em

ques. Cette loi no s'occupa point de la publicité prisonnés jusqu'à ce qu'ils eussent entièrement sa

des mutations, il est vrai ; mais il faut faire attentisfait l'acquéreur ou le créancier qu'ils avaient

tion qu'à l'époque où elle fut promulguée, la traditrompé (b); dans le pays de Liége, ils pouvaient être

tion était encore nécessaire pour transférer la propunis comme faussaires (c); en Bretagne, ils étaient priété. ---Comme ici la législation commence à prenpunis comme larrons et faussaires, et les larrons

dre une face nouvelle, il est nécessaire de bien se pouvaient être punis de mort, quand il s'agissait

fixer sur l'objet de la publicité, soit des hypothèd'un vol qualifié (d); en France, dit Vouglans, la

ques, soit des mutations. Les législateurs ont exigé peine du stellionai est arbitraire, il y a des arrêts qui que les bypothèques fussent publiques, afin que le ont porté cette peine jusqu'au bannissement, au

crédit de chaque particulier étant toujours en raison fouet, et même à l'amende honorable (e); et Brillon

de sa fortune, les personnes dont les biens consis. rapporte en effet un arrêt du parlement de Bretagne,

teraient en capitaux, trouvassent une entière sûreté du 5 mars 1566, qui condamne à faire amende ho.

à les placer, et ne fussent pas tentées de les ensenorable un individu convaincu de stellionat (7); velir, dans la crainte de les perdre; ils ont exigé enfio, dans tous les cas, les stellionataires pouvaient la publicité des mutations par les mêmes motifs

qu'ils ont exigé la publicité des hypothèques, et

de plus, afin que, chacun pouvant faire des acm (a) V. l’édit du mois de juillet 1665, rapporté par Bas quisitions avec sûreté, les immeubles ne restasseng nage, Traité des hypothèques, 1re part., ch. 13. (6) Institution au droit belgique, par G. Ghwiet, fe part.,

pas dans des mains incapables de les cultiver. Il est tit. 6, S 24, art. 5.

donc évident que la publicité des mutations a un (c) De Mean, Observationes et res judicatæ ad jus civile objet beaucoup plus étendu que la publicité des hyLeodiensium, observat, 164, S 5.

pothèques, et qu'elle touche de plus près à l'intérêt (d) Coutuine de Bretagne, art. 626, 628 et 682,

de l'Etat. Aussi voyons-nous que les lois l'ont exiLois criminelles de la France, liv. 3, tit. 6. $ 3. Brillon, Dictionnaire des arrêts, ad mot Stellionat. (8) V. cet arrêt dans notre 1er vol., pag. 533.

janv. 1806, à une époque où le Code avait conso Le 19 nov. 1807, arrêt de la Cour d'appel de lidé, même à l'égard des tiers, leur contrat de Liége, qui ordonne la distraction de l'usufruit, vente, quoique non transcrit.

dans l'intérêt des dames Clément, se fondant sur gé dans les temps mêmes qu'elles ont admis les sont trouvés, lorsqu'ils ont eu à discuter la loi relahypothèques occultes; et cela par la raison que les tive aux hypothèques, et examiner les raisons qui acquéreurs pouvaient purger les immeubles des hy- devaient faire maintenir la publicité, et celles qu'on pothèques existantes à l'époque des acquisitions, a données pour la combattre. Nous examinerons quoiqu'elles fussent inconnues, tandis qu'ils n'a ensuite si l'intention de rendre les mutations puvaient aucun moyen de se garantir des actions en bliques ne résulte pas des discussions qui eurent lieu revendication, qui auraient pu être formées par des au conseil d'Etat, et de l'ensemble des dispositions acquéreurs précédens.- Mais s'il était nécessaire de du Code. Nous avons déjà vu que les lois avaient donner aux mutations la même publicité qu'aux exigé la publicité des mutations dans un temps où le hypothèques, il fallait trouver un mode de publicité, territoire de chaque peuple ayant peu d'étendue, et autre que la tradition; car ce mode ne convenait, les hommes pouvant se connaître mutuellement, les ainsi que nous l'avons déjà remarqué, qu'à un peu effets de la méfiance devaient être peu sensibles; où ple chez lequel chacun faisait valoir ses terres par

la rusticité des mœurs pouvait bien produire quellui-même, et où l'usage de l'écriture n'était pas assez ques actes de violence, mais où elle rendait peu á répandu, pour qu'il fut possible d'avoir des registres craindre l'astuce et la fraude; enfin, où chacun presque sur toutes les parties du territoire. Ce chan étant attaché à l'agriculture, la stabilité des fortunes gement était un effet inévitable de la civilisation; et rendait la circulation des immeubles peu nécessi quelqu'un pouvait en douter, il suffirait de lui saire. Mais telle n'était pas la situation de la France faire observerque la tradition, admise d'abord comme quand la loi sur les hypothèques a été rédigée: leterseul moyen de publicité, a été insensiblement rem ritoire était trop étendu pour que les citoyens pussent placée, dans presque tous les Etats de l'Europe, par se connaître, et avoir une confiance mutuelle les l'insertion des actes de mutation dans des registres uns dans les autres; les actes de violence n'étaient publics. Ainsi, l'insinuation des actes translatifs de plus à craindre, mais la civilisation avait rendu la propriété fut ordonnée dans le Piémont, par un édit ruse et la fraude plus communes ; le luxe, renverde Charles-Emmanuel, du 20 juill. 1620 (a); dans sant les fortunes avec la même rapidité qu'il les la Hollande , c'était devant le juge où l'immeuble avait élevées, avait rendu la circulation des immeuétait situé, qu'un propriétaire devait se dépouiller bles nécessaire ; et il était du plus grand intérêt pour de sa propriété (b); il en est de même encore au l'Etat, de ne pas les retenir dans des mains qui, ne jourdhui dans presque tous les Etats d'Allema pouvant ni lescultiver ni les transmettre, les auraient gne (c); dans la Prusse, tous les immeubles sont nécessairement laissé dépérir.-La publicité des muinscrits dans des registres publics, avec les noms des tations était donc plus nécessaire qu'elle ne l'avait propriétaires, et il y est aussi facile de connaître l'é été jusqu'alors; cependant elle ne pouvait plus réiat des biens que celui des personnes (d); la publi sulter de la possession, puisque, par la promulgacité par des registres est également établie dans le tion de la loi du 11 brum. et de la loi relative à la Danemarck, et elle l'était autrefois en France, dans vente, la tradition des choses immobilières avait la Flandre flamande, et dans tous les pays de nan cessé d'être nécessaire pour transférer la propriété tissement.

à l'égard des tiers. Les fraudes qui auraient pu réLors donc que, par la loi du 11 brum, an 7, les suller du défaut de publicité, ne pouvaient pas non législateurs français, après avoir ordonné la publi- plus être réprimées par la crainte des châtimens, cité des hypothèques, ont fait de la transcription une puisque les peines prononcées contre les stelliona. condition essentielle aux actes translatifs de pro- taires, soit par les lois romaines, soit par les ancienpriété, ils n'ont fait que suivre l'impulsion générale nes lois françaises, avaient été précédemment abroet transporter en France une institution dont on gées. Il ne restait donc que la transcription pour avait senti le besoin dans tous les Etats. Nihil magis prévenir les fraudes et pourrassurer les acquéreurs. interest reipublicæ, disait J.H. Bæhmer, quàm ut do Mais si le législateur avait encore détruit ce moyen, minia rerum sint certa,et ut publicè constat, quo jure il en serait résulté qu'après avoir aboli les peines quis rem immobilem possideat , adeoque ne quis in prononcées contre les coupables, il aurait augmenté alienatione vel hypothecæ constitutione decipiatur,

la facilité de commettre les crimes, précisément dans necesse est ut quis lutus sit, et sine ulla formidinerem un temps où il était nécessaire, plus que jamais, do acquirere vel hypothecam in ed accipere queat. Hoc les prévenir ou de les réprimer; il aurait donc violé vero aliter fieri nequit, quàm si coram judice et apud ce principe fondamental de toute bonne législation acla tum harum rerum alienatio , tum hypothecæ criminelle, que la gravité de la peine doit toujours constitutio fiat, atque judex in libris publicis hos être en raison de la gravité du délit et de la facilité alienationis actus annotet, ut ex his cognoscere qu'on trouve à le commettre. queat, utrum consensum in alienationem vel hypo Il est vrai que, suivant les dispositions de la loi thecam dare queat necne.-Exercitationes ad Pan du 15 germ. an 6, les stellionataires pouvaient endectas, Exercit. 60, ad lib. 20, tit. 4, cap. 2, S 4, core être contraints par corps à rembourser les 1. 3, p. 963. On voit, par ce passage, que Bæhmer sommes qu'ils avaient extorquées. Mais il faut obserpensait que rien n'importait plus à l'intérêt d'un ver que, suivant les dispositions de cette loi, celui Etat que la publicité des mutations, et qu'il en faisait qui fait emprisonner son débiteur, même stelliona. une condition essentielle à la publicité des hypo- taire, est obligé de lui fournir des alimens; et que thèques.

c'est un fort mauvais moyen de prévenir le vol, que Pour savoir maintenant si les rédacteurs du Code d'obliger la personne volée à fournir des alimens à devaient rejeter ou admettre la transcription, telle son voleur. D'ailleurs, les stellionataires n'auraientque la loi du 11 brum, an 7 l'avait établie, nous ils pas été assurés de l'impunité, toutes les fois qu'ils devons nous placer dans la même position où ils se auraient réduit à la misére les personnes qu'ils au(a) Leggi e Constituzioni di sua Maesta, lih.5, tit.22, cap.4,

raient trompées : et pourrait-on dire qu'une loi (6) P. Voët, Command. ad instir., lib. 2, tit. 1, S 44, el

suffit pour réprimer le crime, si elle laissait le couseq:-J. Voët, ad Pandectas, lib. 41, tit 1, S 38.

pable impuni, précisément dans les cas où la peine (c) J. H. Boeliner, Ercitationes ad Pand. Exercil. 60, au

devait être la plus forte ? Enfin la contrainte par til. 20. Pand., tit. 4, cap. 2, S1, t. 3, p. 959.

corps est un moyen d'exécution des jugemens, et (d) Code prussien, 1re part., tit, 20 sect. 1, des Hypoik. n'est point une peine, elle n'imprime aucune flé.

es art. 1583 et 2182 du Code civ., abolitifs de la art. 26 et 28 de la loi du 11 brum. an 7, cl fausse transcription.

application des art. 1583 et 2182 du Code civ.POUR VOI en cassation, pour violation des Bolzée prétendait que pour juger quel cffet pou

trissure sur celui contre lequel elle est exercée, et vraie ou fausse, selon le genre de contrat dont on le débiteur peut toujours s'en affranchir en payant veut parler. S'agit-il d'une société, d'un mandat , ce qu'il doit au créancier qui l'a fait emprisonner. d'un dépôt, d'un prèt à usage ? la proposition est

La transcription des actes de mutation était donc vraie parce que dans ces contrats on regarde à la le seul moyen de prévenir les fraudes qui auraient convenance des personnes, 'et point du tout à celle pu résulter du défaut de publicité. Mais le mal des choses. S'agit-il d'une constitution d'hypothèqui devait en être la suite n'était-il pas plus que, d'un échange, d'une vente ? la proposition est grave que celui qu'elle tendait à prévenir ? En un évidemment fausse, parce qu'ici la considération de mot, devait-elle ètre maintenue ? Les adversaires la personne n'entre pour rien, on n'a égard qu'à de la loi du 11 brum. an 7, ennemis déclarés de la chose. Vouloir réduire ceux qui ont des immeutoute espèce de publicité, ont fait une multitude bles à vendre ou de l'argent à emprunter, à ne d'objections contre ce système : ils ont surtout dirigé trouver des acquéreurs ou des prêteurs que dans le leurs efforts contre les dispositions qui exigeaient nombre de leur amis, c'est vouloir rendre les prêts que les hypothèques fussent publiques. Ils ont pré et les ventes presque impossibles, et faire de la métendu qu'il était dangereux de divulguer les secrets fiance le caractère général de la nation; mais rendes familles, et de faire dépendre la fortune des ci

dre les prêts et les ventes impossibles en portant la toyens d'une foule de formalités plus embarrassantes méfiance dans tous les esprits, c'est arrèier la cirles unes que les autres ; que le plus grand nombre culation des espèces, c'est anéantir l'agriculture, des hypothèques étaient indéterminées ; qu'il était c'est porter aux mæurs une atteinte fatale. Et quel impossible de les évaluer; que la plupart des faits est en effet celui qui oserait acquérir des immeubles, qui leur donnaient naissance, tels que les mariages s'il pouvait présumer qu'après en avoir payé la et les tutelles, n'avaient pas moins de publicité que

valeur, il pourrait être évincé par un acquéreur les registres des conservateurs ; que la publicité précédent, en vertu d'un titre qu'on aurait laissé n'avait jamais été connue des Romains, nos mai jusqu'alors dans les ténèbres. Celui qui voudra se tres en législation ; qu'elle était une invention pu rendre acquéreur, pourra, dit-on, connaître le vė. rement fiscale ; que les hommes ne contractaient ritable propriétaire, soit au moyen de la possession, entre eux que lorsqu'ils se connaissaient ; qu'il soit par la représentation des titres. Mais après fallait leur laisser le soin de veiller eux-mêmes à avoir établi en principe que la possession n'est pas leurs intérêts; enfin, que les lois ne devaient pas une preuve de la propriété (Code civ., art. 1138 ), supporter la fraude.

est-il raisonnable de prétendre qu'on peut reconDe toutes ces objections, celles qui étaient les naître la propriété au moyen de la possession ? moins mal fondées se dirigeaient contre la publi Quant à la représentation des titres, il est évident cité des hypothèques : cependant elles furent reje- qu'elle ne peut rien prouver, puisqu'elle ne détruit tées. Il semble que les autres auraient dù l'ètre pas la possibilité d'une aliénation qui leur soit poségalement, puisque la publicité des mutations avait iérieure. un objet beaucoup plus étendu que la publicité des Mais, continue-t-on, les fraudes sont rares, et le hypothèques, qu'elle n'en avait pas les inconvéniens, législateur ne doit s'occuper que de ce qui arrive et qu'elle était la base du système hypothécaire communément. Que les fraudes soient rares,

à la qu'on adoptait.

bonne heure; mais on conviendra du moins qu'elles Les adversaires de la loi du 11 brumaire, forcés sont possibles, et qu'il ne faut pas être doué d'un de convenir que les objections les plus fortes ont été grand genie pour les exécuter. Or, cette possibilité rejetées, soutiennent néanmoins que les plus faibles suffit pour inspirer une crainte générale, et pour ont été accueillies ; et que par conséquent on n'a

faire tomber les immeubles au plus bas prix; ainsi, plus voulu de la transcription. Mais, pour supposer quand même nous admettrions cet adage trivial, que le conseil d'Etat a été frappé des objections que le législateur ne doit pas s'occuper des cas exqu'on a faites contre la publicité des mutations, il traordinaires, on ne saurait en tirer aucune conséfaudrait supposer qu'elles avaient au moins le mé quence pour prouver que la transcription ne devait rite de paraître spécieuses : or, nous prouverons

pas être admise. jusqu'à la dernière évidence, qu'elles n'avaient pas Que répondre maintenant à ces deux objections, même ce genre de mérite. -D'abord il est faux que que les lois doivent laisser aux parties contractantes les Romains n'aient pas connu la publicité des mu

le soin de veiller elles-mêmes à leurs intérêts, et ne tations ou qu'ils l'aient rejetée ; nous avons déjà pas s'occuper de fraude et de simulation? Si par la prouvé que dans tous les temps ils avaient fait de première on veut dire que le législateur doit donner la tradition une condition essentielle à la transla aux transactions la plus grande latitude possible , tion de la propriété, et que, lorsque ce moyen nous convenons que la proposition est vraie, mais avait cessé d'ètre suffisant pour rendre les muta

bien loin de combattre la publicité des mutations , tions publiques, ils y avaient pourvu par des lois elle en prouve au contraire la nécessité : si l'on vent criminelles.—Il est également faux que le système dire que la liberté des contrats doit aller jusqu'à de publicité soit une invention fiscale ; nous laisser aux hommes la faculté de se tromper muavons vu, au contraire, que l'édit de 1673 n'avait tuellement, nous n'avons rien à répondre. Pour ce demeuré sans exécution que par les intrigues des qui est de cette étrange proposition, que le législaIraitans qui rougissaient de leur fortune, et par teur ne doit pas s'occuper de fraude, elle est si éviles clameurs des gens ruinés qui voulaient conser demment fausse, qu'il est impossible de croire ver leur crédit. Ces faits résultent des monumens qu'elle ait été avancée sérieusement. Et qui s'avisa historiques ; ils sont d'ailleurs attestés par Basnage, jamais, en effet, de prétendre que le législateur ne dont le témoignage ne doit pas être suspect. Au devait pas prévenir la fraude ? et comment pourrailsurplus l'objection, füt-elle exacte, ne prouverait il la prévenir, s'il ne la supposait pas ? rien contre l'utilité du système, à moins qu'on pré Les objections dirigées contre la publicité des tende qu'un projet utile ne saurait sortir de la tête mutations étaient donc dénuées de tout fondement; d'un homme de finance.

et le conseil d'Etat devait d'autant moins s'y arrêter, Que les hommes ne contractent qu'avec des per- qu'elles tendaient à rendre sans objet la publicité sonnes qu'ils connaissent ; c'est une proposition des hypothèques qu'il avait adoptée. Nous avons Y.-re PARTIE.

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encore

vait produire à son égard la vente du 25 pluv. an C'est une maxime constante, disait-il, que les 11, la Cour d'appel aurait dù ne voir que la loi lois nouvelles ne régissent pas l'effet des conexistante a l'époque ou celle vente avait eu lieu. trats passés antérieurement à leur promulgation. déjà fait observer, en effet, qu'il serait fort inutile de connaître les charges doni un immeuble serait transcription, et que le conseil d'Etat, bien loin de

ayons établi qu'il n'existait aucun motif d'abolir la grevé, s il était impossible de savoir à qui cet im vouloir l'abroger, avait manifesté au contraire l'idineuble appartient : et comme il serait impossible iention formelle de la maintenir. de savoir à qui un immeuble appartient, si les mu Si des discussions qui eurent lieu au conse tations n'étaient pas publiques, nous avons dù croire d'Etat, nous passons aux dispositions du Code, not que le legislateur en a voulu la publicité, parce que verrons qu'il résulte de leur ensemble que la transcelui qui veut la tin, doit vouloir aussi les moyens.Ce cription est aussi nécessarie aujourd'hui pour transraisonnement nous paraissait invincible; cependant férer la propriété, qu'elle l'était sous l'empire de la voici de quelle maniere y répondent ceux qui com. loi du 11 brum. an 7. — D'abord il est bien évibattent le système de la publicité. Dans la Grèce, dent que les actes d'aliénation à titre gratuit ne disent-ils, les hypothèques furent publiques, mais

peuvent être opposés à des tiers qu'à compter du les mutations ne le furent pas égalemeni. L'édit de jour qu'ils ont été transcrits ; cela résulte texto-do 1673 avait ordonne la publicité des hypothèques, lement des art. 939 et 941 du Code, et nous de sans exiger la publicité des mutations; et il en fut de mème de la loi du 9 mess. an 3. Les hypothèques Mais si les actes d'aliénation à titre gratuit doivent

pensons pas qu'on puisse soutenir le contraire. peuvent donc èire publiques, quoique les mutations être transcrits, pourquoi n'en serait-il pas de mém: ne le soient pas. Nous n'examinons pas si les lois des actes d'alienation à titre onéreux ? C'est, dit-on, des Grecs exigeaient ou non que les mutations fus

parce que le législateur n'a établi la publicité, que sent publiques, il nous suitit d'observer que rien ne

pour empêcher les libéralités immorales auxquelles prouve qu'elles ne le furent pas. L'édii de 1673,

le secret pourrait donner lieu ; et on cite Furgole, ni la loi du 9 mess. an 3, n'exigeaient pas la trans Ricard et autres à l'appui de cette opinion. On supcription, cela est vrai; mais alors la tradition était nécessaire pour transferer la propriété. pour remplacer l'insinuation, et pour empêcher les

pose donc que la transcription n'a été établie que D'ailleurs ces deux lois eurent une existence si donations immorales. Mais c'est une erreur maniephemere, que, quand même on se serait aperçu

feste; car il résulte bien clairement des discours des vices qu elles pouvaient renfermer, on n'aurait

des orateurs du gouvernement, des dispositions pas eu le temps de les corriger. La réponse des ad. mème du Code et de la jurisprudence de la Cour versaires de la transcription est donc insignifiante ; de cassation (a), que le législateur a maintenu k et il reste démontré que la publicité des hypothè- transcription dans le même esprit qu'elle avait été ques est vaine, sans la publicité des mutations.

établie.-L'article 1583 du Code, qui détermine les La transcription devait donc etre adoplée, comine conditions essentielles au contrat de vente, n'exige étant le fondement du système hypothecaire ; aussi pas expressément la transcription, mais il la supvoyons-nous que le conseil d'Etat manifesta tou

pose, puisque le concours des conditions qu'il prejours l'intention de l'admettre. Dans le projet de scrit ne transfère la propriété de la chose qu'à loi sur les hypotheques, il existait un article ainsi

l'égard du vendeur. La vente est parfaite entre les conçu :

parties, dit-il, et la propriété est acquise de droit « Les actes translatifs de propriété qui n'ont pas

à l'acheteur, à l'égard du vendeur, dès qu'on est « été ainsi transcrits, ne peuvent être opposes aux convenu de la chose et du prix, quoique la chose « tiers qui auraient contracté avec le vendeur, et n'ait pas été livrée ni le prix payé; et de là dous « qui se seraient conformés aux dispositions de la devons conclure que, quoique les parties aient con« présente. »

venu de la chose et du prix, la vente n'est pas enLorsque cet article fut présenté à la discussion,

core faite à l'égard des tiers, et qu'elle ne peut l M. Tronchet attaqua la disposition en elle-meme;

devenir que par la transcription. Ce raisonnement les autres membres du conseii la trouvèrent utile:

acquiert un nouveau degré de force, lorsqu'on fait ils observerent seulement que la rédaction était

attention que ces mots à l'égard du vendeur, ne se obscure, en ce qu'eiie laissait douter si les actes

trouvaient pas dans le projet du Code, parce que les translatifs de propriété antérieurs à la loi du 11 rédacteurs avaient proposé l'abrogation de la loi bruni, au 7 auraient besoin d'éire transcrits, en ce du 11 brumaire, et qu'ils furent ensuite ajoutés qu'elle pourrait laisser penser que celui qui aurait lorsqu'on prévit que cette loi ne serait pas abrogée. acquis un immeuble d'un individu qui n'en aurait

Mais une disposition qui prouve surtout la né. jamais été le propriétaire, pourrait néaumoins le

cessité de la transcription, c'est celle de l'art.2189, conserver en faisant transcrire son titre. Le consul

combinée avec les dispositions de l'art. 2181. On Cambacérès invita la section à s'expliquer positive sait que, suivant les dispositions de ce dernier ment sur ces deux points ; la discussion s'engagea article, l'acquéreur qui veut purger les hypothède nouveau, ei voici quel en ut le resultat : (Nous ques dont un immeuble se trouve grevé, esi tenu copions le procès-verbal). - - « Le conseil adople de faire transcrire son contrat sur les registres du en principe : - « 1° Que la disposition de l'article

conservateur; on sait aussi que tout créancier bypon'est pas applicable aux contrats de vente antérieurs thécaire inscrit a le droit de faire mettre aux enchèà la loi uu li brumaire. . -- « 20 Que la transcrip res l'immeuble aliéné par son débiteur, et que tion du contrat ne transfere pas à l'acheteur la

l'acquéreur peut s'en rendre adjudicataire. Tel est propriété, lorsque le vendeur n'était pas proprié- le cas prévu par l'art. 2189; et que veut cet artitaire.- « Les deux articles sont renvoyés à la sec

cle? il veut que l'acquéreur ou le donataire qui contion pour les rédiger dans le sens des amendemens

serve l'immeuble mis aux enchères, en se rendant adoptés. » — Ainsi, nous voyons qu'il résulte du dernier enchérisseur, ne soit pas tenu de faire transdern.er état des discussions, que le Conseil voulut crire le jugement d'adjudication. Et pourquoi le faire de la transcription une condition essentielle législateur le dispense-t-il de faire transcrire le aux actes translatiis de propriété. Il est vrai que jugement? Parce que la transcription n'est requise les deux articles qui furent alors adoptés, ne se

que pour faire connaître au public les mutations de trouvent pas aujourd'hui dans le Code, mais nous

propriété, et qu'il n'y a pas de mutation de proexaminerons bientòi quelles sont les conséquences qu'il faut tirer de cette omission, Il sustit que nous

(a) v, l'arrêt de la Cour de cassation du 12 déc, 1810.

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