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tif, c'est-à-dire sans que des droits acquis aux tiers à l'époque de sa publication souffrent de ce qu'on l'invoque. (Cod. civ., art. 2; Gluck sur

mutation seraient transcrits; que cette disposition ne se trouvant pas dans le Code, avait été supprimée par les rédacteurs eux-mêmes, et qu'ainsi le conseil d'Etat avait implicitement déclaré que la transcription ne serait plus nécessaire pour transférer la propriété; 3° qu'il résulte des art. 1138, 1583 et 1599, que la propriété peut être transférée par le seul consentement des parties, et que, suivant les dispositions des art. 2181 et 2182, la transcription n'a été établie que pour purger les hypothèques; 4° enfin que l'art. 834 du Code de procédure déclare que la transcription n'est plus nécessaire depuis que la loi sur les hypothèques a été promulguée.

Avant que de répondre à ces objections, nous devons faire observer qu'il n'en est aucune qui soit tirée de l'utilité publique, et que nous avons au contraire démontré jusqu'à l'évidence que la publicité des mutations est impérieusement exigée par l'intérêt de l'Etat. Si donc nous parvenons encore à établir que les dispositions du Code qu'on nous oppose ne peuvent rien contre nous, il en résultera que la transcription est toujours nécessaire pour transférer la propriété à l'égard des tiers; puisque toute loi étant fondée sur l'utilité qui en résulte, on ne peut se conformer à son esprit, dans le cas douteux, qu'en embrassant le parti le plus utile.

Nous conviendrons d'abord qu'il n'est dans le Code aucun article qui, pris isolément, déclare que la propriété ne sera transférée, à l'égard des tiers, que par la transcription; mais on doit convenir aussi que le législateur n'est pas tenu d'expliquer toute sa pensée dans un seul article, et que ce n'est qu'en combinant les différentes parties de la loi qu'on peut connaître ce qu'il a voulu. Or, nous avons démontré que la nécessité de la transcription résulte de l'ensemble des dispositions du Code; ainsi cette objection ne repose sur aucun fondement. Pour la fortifier, on ajoute que la transcription n'est ni de la nature ni de l'essence des actes translatifs de la propriété, et que les juges ne peuvent ordonner l'accomplissement d'une formalité qui n'est ni de la nature ni de l'essence d'un acte. Mais que veut-on dire par ces expressions ? Pour déterminer ce qui est de la nature ou de l'essence d'un acte, on ne peut consulter que la loi qui l'établit or, dire que la transcription n'est ni de la nature ni de l'essence des actes translatifs de propriété, c'est dire que ces actes ont une existence légale, indépendamment de la transcription, et dire que ces actes existent d'une manière légale, indépendamment de la transcription, c'est dire que la loi n'exige pas qu'ils soient transcrits, c'est poser en principe ce qui est en question. La seconde objection, relative à l'omission de l'article qui exigeait la transcription, n'est pas mieux fondée que la précédente, quoique plus spécieuse. Dans le projet de loi sur les hypothèques, il existait, il est vrai, un article qui déclarait que les actes qui n'auraient pas été transcrits ne pourraient pas être opposés aux tiers qui avaient contracté avec le vendeur, et cet article, qui avait été renvoyé à la commission pour être rédigé de nouveau, ne se trouve pas dans Code. Que devons-nous conclure de là? De deux choses l'une : ou que l'article a été omis par inattention, ou que le conseil d'Etat en a ordonné le retranchement. Si l'article a été omis involontairement, il est bien évident que la transcription est encore nécessaire pour transférer la propriété, puisqu'à toutes les raisons que nous avons déjà données en faveur de ce système, se joint l'intention expresse du législateur; mais aussi nous ne pouvons

Helfeld, tom. 1, § 21.) Or, dans l'espèce, les
sieur Bolzée n'avait aucun droit acquis sur les
biens vendus à la dame Clément, lors de la pu-

plus dire qu'elle soit nécessaire, si c'est par la vo-
lonté du conseil d'Etat que l'article a été retranché.
Les adversaires de la publicité embrassent cette
dernière opinion; parce qu'ils ne sauraient conce-
voir, disent-ils, qu'après avoir entendu lire la loi
deux fois consécutives, le conseil d'Etat ne se fùt
pas aperçu qu'elle renfermait une lacune. Mais s'ils
ne peuvent concevoir que des hommes aient été
un moment inattentifs ou distraits, conçoivent-ils
beaucoup mieux qu'un conseil composé d'hommes
sages, après avoir unanimement adopté la transcrip-
tion comme servant de base au système hypothé
caire, et en avoir fait une condition essentielle aux
actes translatifs de propriété; après avoir porté
plusieurs dispositions législatives pour en assurer
l'exécution et pour en prévenir les inconvéniens;
enfin, après l'avoir intimement liée à toutes les au-
tres parties de la législation, soit spontanément re-
venu sur ce qu'il avait adopté; et que, sans motif,
il ait retranché l'article par lequel il avait ordonné
la transcription, et ait laissé dans toute leur inté-
grité les dispositions qu'il avait portées pour en fa-
ciliter l'exécution et pour en prévenir le danger?
Certes on peut bien croire que le conseil d'Etat, en
voyant dans la loi une multitude d'articles qui sup-
posaient la transcription ou qui l'ordonnaient im-
plicitement, ne se soit pas aperçu que l'article qu'il
avait renvoyé à la commission avait été omis; mais
il n'est pas permis de croire qu'il a voulu créer un
systeme incohérent et essentiellement nuisible.
L'omission de l'article ne prouve donc absolument
rien contre la transcription, puisqu'il résulte évi-
demment du procès-verbal des discussions, que le
conseil d'Etat l'avait adoptée, que rien n'établit
qu'il ait voulu la rejeter, et que, dans le doute, on
doit se déterminer pour le parti qui concilie le
mieux les différentes parties de la loi, et qui se
trouve d'ailleurs le plus conforme à l'intérêt pu-
blic. La troisième objection renferme deux pro-
positions: mais l'une ne prouve rien, quoiqu'elle
soit vraie, et l'autre ne prouve pas davantage, parce
qu'elle est fausse. La première consiste à dire que
l'obligation de livrer la chose est parfaite, aux ter-
mes de l'art. 1138 du Code, par le seul consente-
ment des parties, et qu'elle rend le créancier pro-
priétaire, et met la chose à ses risques et périls dès
l'instant où elle a dù être livrée. Mais cela ne dit
pas que la transcription ne soit plus nécessaire; et
il est si évident que le législateur n'a pas voulu
donner à cet article le sens qu'on lui prète, que,
lorsqu'il a été rédigé, on ignorait encore si la loi du
11 brum. an 7 serait abrogée ou conservée. On tire
un autre argument du même genre des art. 1583
et 1599. Suivant les dispositions de l'art. 1583,
dit-on, la vente est parfaite par le seul consente-
ment des parties, et la propriété de la chose ven-
due est acquise à l'acquéreur à l'égard du vendeur,
du moment que la vente est faite; la chose vendue
est donc, à l'égard du vendeur, la chose d'autrui;
mais l'art. 1599 déclare que la vente de la chose
d'autrui est nulle; donc la transcription n'est plus
nécessaire pour transférer la propriété, puisqu'après
une première vente, le vendeur ne peut pas
en faire une seconde. Ferions-nous un plus mau-
vais raisonnement que celui-là, si, voulant à notre
tour raisonner sur des mots, nous disions : Par le
seul consentement des parties, la vente est parfaite
entre elles, et la chose est acquise à l'acquéreur à
l'égard du vendeur; donc, par ce seul consentement,
la vente n'est pas parfaite, ni la chose acquise à
l'acquéreur, à l'égard des tiers; donc la chose ven-
due est encore, à leur égard, la chose du vendeur;

blication des art. 1583 et 2182 du Code civ., ces articles ayant été promulgués antérieurement au 3 janv. 1806 et Bolzée n'invoquant qu'une hypo

thèque de cette dernière date. La vente faite aux dames Clément devait donc s'apprécier quant aux effets qu'elle pouvait produire contre Bolzée

Si maintenant on se demande pourquoi les rédacteurs de la loi du 11 brum., ainsi que les rédacteurs du projet du Code, placèrent les articles qui ordonnaient la transcription dans le chapitre qui avait pour objet le mode de purger les hypothèques, on en trouve facilement la raison; c'est que, pour purger les hypothèques, il faut être propriétaire, et qu'on ne peut être propriétaire qu'après la transcription. Pour rendre cette vérité plus frappante, transcrivons les articles tels qu'ils étaient dans le projet.

Art. 90. « Les contrats translatifs de la propriété « d'immeubles ou droits réels immobiliers, que <«<les tiers détenteurs voudront purger des privi« léges et hypothèques, seront transcrits en entier « par le conservateur des hypothèques dans l'arron« dissement duquel les biens sont situés.

« Cette transcription se fera sur un registre à ce << destiné, et le conservateur sera tenu d'en donner << reconnaissance au requérant.>>

Art. 91. « Les actes translatifs de propriété qui « n'ont pas été ainsi transcrits, ne peuvent être « opposés aux tiers qui auraient contracté avec le << vendeur, et qui se seraient conformés aux dispo «<sitions de la présente. »

Art. 92. « La simple transcription des titres << translatifs de propriété sur les registres du con<< servateur ne purge pas les hypothèques et privi«<léges établis sur l'immeuble.

«Il ne passe au nouveau propriétaire qu'avec les « droits qui appartenaient au précédent, et affecté « des mêmes priviléges et hypothèques dont il était << chargé.

donc si celui-ci la vend une seconde fois, il ne vendra pas à leur égard la chose d'autrui; donc la vente ne sera pas nulle, aux termes de l'art. 1599. Sans doute la loi défend de vendre ou d'acheter la chose d'autrui; mais dans quel sens? dans ce sens qu'on ne peut pas vendre une chose dont on n'a jamais été propriétaire, ou dont on s'est dépouillé par un acte translatif de propriété valable à l'égard des tiers; mais vouloir établir que la transcription d'une vente n'est pas nécessaire pour transférer la propriété, par la raison que la vente transfère la propriété sans transcription, est une absurdité des plus choquantes. D'ailleurs, quel fond peut-on faire sur des raisonnemens qui conserveraient toute leur force, quand même le système qu'ils tendent à détruire aurait été consacré dans les termes les plus clairs? Il est honteux d'avoir à répondre à de si misérables argumens; mais, quand on défend une mauvaise cause, on se fait des armes de tout.-On ne raisonne pas mieux, lorsqu'on cherche à prouver que la transcription n'a été établie que pour purger les hypothèques ; mais ici l'erreur est excusable, du moins pour ceux qui s'attachent au sens de la loi, sans se rendre compte de ses motifs. La publicité des mutations, comme nous l'avons déjà remarqué, a un objet beaucoup plus étendu que la publicité des hypothèques, puisqu'elle tend, nonseulement à favoriser les prêts, mais encore à faciliter la circulation des immeubles. Lors donc que, pour l'établir, les rédacteurs de la loi du 11 brum. an 7 voulurent faire de la transcription une condition essentielle aux actes de mutation, ils durent se trouver embarrassés pour faire la classification des articles par lesquels ils voulaient l'ordonner; car des dispositions législatives qui, en remplaçant la tradition, tendaient à perfectionner les donations, les ventes, les échanges, en un mot tous les actes translatifs de propriété, devaient leur paraître hétérogènes dans une loi qui n'avait pour objet qu'un contrat accessoire, c'est-à-dire les hypothèques. Mais alors on ne pouvait pas s'occuper de la refonte générale de la législation, et il fut impossible de renvoyer à chaque matière les dispositions qui lui convenaient. Les articles qui exigeaient la transcription furent donc placés sous le même titre que ceux qui déterminaient le mode à suivre pour purger les hypothèques; et ce titre eut pour rubrique Du mode de consolider et purger les expropriations. Ce qui avait été impossible aux rédacteurs de la loi du 11 brum. an 7, les rédacteurs du Code auraient pu le faire ; mais les parti-hypothèques, puisqu'on ne la connaissait pas ansans des hypothèques occultes, faute d'avoir vu que la publicité des mutations devait exister indépendamment de la publicité des hypothèques, ne voulurent pas prendre une institution dans une loi qu'ils se proposaient d'avance de faire abroger; on renvoya donc l'examen des dispositions relatives à la transcription, à la discussion du régime hypothécaire. Mais alors on se trouva dans le même embarras où s'étaient vus les rédacteurs de la loi du 11 brumaire; et l'on s'en tira de la même manière, c'est-à-dire qu'on plaça les articles qui exigeaient la transcription dans le même chapitre où se trouvaient les dispositions relatives au purgement des hypothèques. Dans le projet, comme dans la rédaction définitive, ce chapitre avait pour rubrique : Du mode de purger la propriété des priviléges et hypothèques; et cette rubrique était inexacte, puisque les dispositions sur lesquelles elle se trouvait placée, avaient également pour objet de consolider les actes translatifs de propriété, en rendant les mutations publiques.

Art. 93. Si le nouveau propriétaire veut se << dispenser de payer l'intégralité des dettes, et se « garantir de l'effet des poursuites autorisées par « le chapitre 6, il est tenu, soit avant les pour <«<< suites, soit dans le mois, au plus tard, à compter « de la première sommation qui lui est faite, de « notifier par extrait aux créanciers, aux domiciles << par eux élus dans leurs inscriptions, — « 10 « Extrait de son titre, etc. >> On voit donc que, par les articles 90, 91 et 92, les rédacteurs du projet avaient tracé les règles auxquelles les acquéreurs devaient se conformer pour devenir propriétaires incommutables, et que, par les articles suivans, ils avaient tracé la marche à suivre pour purger les hypothèques et les priviléges. Les adversaires de la publicité ont bien senti que la transcription n'aurait pas été nécessaire pour purger les

ciennement cependant comme il n'eût pas été raisonnable de prétendre que cette formalité n'avait été ordonnée que dans l'intérêt du fisc, ils ont cherché à lui donner un autre motif. Ils ont prétendu qu'il était nécessaire que les actes translatifs de propriété fussent transcrits, afin que les créanciers pussent vérifier les conditions imposées aux acquéreurs. Mais si le législateur n'avait que ce motif, ne pouvait il pas ordonner que les contrats seraient signifiés aux créanciers, ou qu'ils seraient déposés au greffe, comme ils l'étaient sous l'empire de l'édit de 1771? Il n'était donc pas nécessaire qu'ils fussent consignés à perpétuité dans des registres publics, ouverts à tous les citoyens, pour purger les hypothèques; et ce qui prouve que le législateur n'a pas eu l'intention qu'on lui suppose, c'est qu'après avoir ordonné la transcription, il a voulu qu'une copie dùment collationnée du contrat transatif de propriété, fùt déposée au greffe du tribunal civil de la situation des biens, lorsqu'il s'agirait de purger des hypothèques légales. Concluons donc

par les textes du nouveau Code, plutôt que par la loi du 11 brum. an 7.

que, quelle que soit la rubrique du chapitre 8 du titre des hypothèques, la transcription n'a été introduite que pour transférer la propriété; et que, si elle a été exigée pour purger les hypothèques, c'est que, pour les purger, il faut commencer par devenir propriétaire. Quant à la disposition de l'art. 2182, qui porte, que la simple transcription ne purge pas les hypothèques établies sur l'immeuble, et que le vendeur ne transmet à l'acquéreur que la propriété et les droits qu'il avait lui-même à la chose vendue, il ne prouve rien contre le système de la transcription, 1o parce qu'il existait dans le projet de loi avec l'article qui ordonnait textuellement la transcription, et que s'il pouvait se concilier avec ce dernier article, il ne saurait être inconciliable avec ceux qui renferment implicitement les mêmes dispositions; 2° parce qu'il n'a été fait que pour prévenir le cas où un individu vendrait un immeuble dont il n'aurait jamais été propriétaire, ainsi que le fit observer M. Treilhard lors des discussions du Code au conseil d'Etat. II ne reste donc qu'à résoudre l'objection tirée de l'article 834 du Code de procédure, ainsi conçu :

« Les créanciers qui, ayant une hypothèque, aux << termes des art. 2128, 2137 et 2138 du Code civil, << n'auront pas fait inscrire leurs titres antérieure«ment aux aliénations qui seront faites à l'avenir « des immeubles hypothéqués, ne seront reçus à << requerir la mise aux enchères, conformément « aux dispositions du chapitre 8, titre 18 du liv. « 3 du Code civil, qu'en justifiant de l'inscription « qu'ils auront prise depuis l'acte translatif de pro« priété, et au plus tard dans la quinzaine de la « transcription de cet acte. >>

Cet article, il faut en convenir, paraît avoir fait un changement remarquable au système hypothécaire; mais ce n'est pas dans le sens que l'entendent les adversaires de la publicité. Suivant l'article 2166 du Code, les créanciers qui avaient un privilége ou une hypothèque inscrite sur un immeuble, pouvaient le suivre dans les mains des tiers détenteurs pour être colloqués et payés suivant l'ordre de leurs créances ou inscriptions. Si donc un débiteur aliénait ses biens et que l'acquéreur fit transcrire son contrat avant que les créanciers eussent pris inscription, ceux-ci n'avaient plus aucun droit, puisqu'ils avaient perdu leur hypothèque faute de

(a) C'est ce qui existe en effet en Prusse (Ordonn. des 4 fév. 1722; 20 nov. 1783 et Code gén. prussien de 1794; L. 31 mars 1834 pour la province de l'ancien Duché de Westphalie); En Pologne (Statuts de 1575 et 1588; V. Revue de législation, mai 1838, pag. 101, art. de M Wolowski); En Bavière (L. 1er mai 1822); -En Autriche (Cod. civ. autrichien de 1811, art. 430, 431 432, et dans le royaume Lombard-Vénitien (Edit milanais, du 10 juin 1826); Dans les Etats Romains (Ord. 10 nov. 1834, art. 183); - Dans le royaume de Wurtemberg (L. hyp. du 25 avril 1825); -Dans le Grand Duché de Hesse (L. 29 oct. 1830);-Dans celui de Mecklembourg-Schwerin (L. 22 déc. 1829); -En Hollande (Cod. civ de 1834, art. 710 et suiv., 780 et 842;-En Grèce (L. 11 (23) août 1836); - Dans la plupart des cantons suisses et notamment à Genève (Cod. de proc. de 1820. art. 624; L. 28 juin 1830.)— V. au surplus à cet égard l'ouvrage récemment publié par M. Odier, professeur de droit civil à Genève, sous le titre de Systèmes hypothécaires, SS 2 et 3 de l'Introduction, passim, et la Concordance du Code Napoléon avec les Codes civils étrangers de M. Antoine de Saint-Joseph, Paris 1840.

(Note de l'auteur de ce Recueil.) (6) La même thèse a été soutenue en 1823 par M. Jourdan, dans un article de la Thémis, tom. 5, pag. 481. -Plus récemment enfin, M. Laboulaye, auteur de l'Histoire du droit de propriété foncière en Occident (ouvrage couronné par l'Académie en 1838), sans aller jusqu'à prétenque le Code civil ait maintenu la nécessité de la transcription des ventes d'immeubles ou de leur publicité à

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l'avoir inscrite. Telle est l'espèce que le législateur a prévue par l'article 834 du Code de procédure; et, bien loin de restreindre les droits des créanciers, il les a au contraire étendus, en accordant à ceux-ci la faculté de prendre inscription à l'effet de requérir la mise aux enchères, pendant la quinzaine qui suit la transcription.

Mais avec quelque soin qu'on examine l'article dont il s'agit, il est impossible d'y découvrir un seul mot qui fasse soupçonner que le législateur a voulu abroger la transcription. Il est vrai que l'orateur du gouvernement qui a présenté au corps législatif le projet de loi dans lequel se trouvait cet article, a insinué que la transcription n'était pas aujourd'hui nécessaire pour transférer la propriété; mais observons d'abord que les motifs de la loi ne doivent être pris en considération que dans le cas où le texte présente un sens équivoque ou obscur, et que l'article 834 du Code de procédure ne saurait être plus clair, relativement à la question qui nous occupe, puisqu'elle ne s'y trouve pas même prévue, et en second lieu, que si cette question avait été agitée au conseil d'Etat, comme on l'a prétendu, il est à croire que la solution en aurait été clairement donnée.

Ainsi disparaissent toutes les objections qu'on avait faites contre publicité des mutations, et il reste démontré que le plus grand nombre des dispositions du Code supposent la transcription, ou l'exigent implicitement; que le conseil d'Etat a continuellement manifesté l'intention de l'admettre; que si elle n'était pas admise, le système hypothécaire serait entièrement renversé, puisque les prêts et les acquisitions se feraient avec beaucoup moins de sûreté qu'il ne se faisaient sous l'empire de l'édit de 1771; qu'anciennement les hypothèques ont bien pu être occultes, parce que les acquéreurs avaient la faculté de les purger; mais qu'il n'a jamais existé de peuple assez ennemi de lui-même pour tolérer des mutations secrètes, ou pour ne pas prévenir par des lois pénales les fraudes qui auraient pu résulter du défaut de publicité; enfin, que presque tous les Etats de l'Europe ont admis le mode de publicité que la loi du 11 brum, an 7 avait adopté(a), et qu'on ne saurait le détruire en France sans porter atteinte à la prospérité nationale (b).

l'égard des tiers, montre, comme l'auteur de la dissertation ci-dessus, , que cette formalité avait toujours été regardée comme indispensable, et exprime le regret qu'elle n'ait pas été conservée chez nous.

« Ainsi dit-il en terminant le ch. 8 de l'ouvrage que nous venons de citer (pag. 152), chez les Romains, la mancipation, et plus tard la tradition constatèrent les mutations de la propriété; chez les Germains ce fut la tradition in mallo, devant l'assemblée de canton (Marculf, Appendix formul, 19. 20, Cap. ann. 819, c. 6; Grimm, Rechiz Alterhumer, p. 121). Au moyen âge, ce fut l'investiture et la foi pour le fief (Grand Coutumier, liv. 2, ch 27, 29), le vest et devest pour la censive (Grand Coutum., liv. 2, ch. 21; Desmares, décis. 189; Coutumes notoires, art. 124), l'ensaisinement du juge pour l'alleu (Coutumes de Paris, art. 132, et Brodeau sur cet article); plus tard enfin l'insinuation; mais la loi exigea partout et toujours la publicité des mutations de la propriété.

« Le Code civil est le premier qui ait méconnu cette judicieuse distinction; il a confondu l'obligation et la propriété. « Cette innovation malheureuse a vicié notre système hypothécaire, puisqu'il laisse inconnue la mutation de la propriété, base de l'édifice. La propriété ne peut pas rester dans l'ombre comme l'obligation, engagement tout personnel; forcément c'est un droit absolu qui doit être connu de tous, pour être respecté de tous.

« Dire que par l'effet de l'obligation la propriété se transmet du vendeur à l'acheteur, c'est une subtilité, si vous respectez le droit des tiers; la force des choses résiste aux

28 de la loi du 11 brum. an 7, qui prescrivaient impérieusement la transcription des contrats de vente d'immeubles sur les registres de la conservation des hypothèques, pour assurer aux acquéreurs la transmission de propriété des objets immobiliers à eux vendus, ont été abrogés par l'article 1583 du Code civ., qui n'a plus exigé la formalité de la transcription pour la transmission de la propriété par le contrat de vente;

Attendu, 20 que bien que celui du 22 pluv. an 11 ait été passé au profit des dames Clément sous le régime de la première desdites lois, il n'en est pas moins vrai, cependant, que son effet a cessé au moment de la promulgation de Code civil, et que depuis cette époque, la propriété incommutable des objets à elles vendus leur a été irrévocablement acquise;

Attendu, 3o que le demandeur n'a pris inscription hypothécaire sur les biens du sieur Paimsay, son débiteur, qu'au mois de janv. 1806, conséquemment à une date bien postérieure à la promulgation dudit Code; d'où il suit qu'elle n'a pu atteindre ni frapper d'hypothèque des biens sortis depuis longtemps des mains de son débiteur, et qui ne lui appartiennent plus; et qu'en le jugeant ainsi, la Cour d'appel de Liége nonseulement n'est point contrevenue aux art. 26 et 28 de la loi du 11 brum. an 7, mais qu'elle s'est, au contraire, conformée à la lettre et à l'esprit de l'art. 1583 du Code civil, et qu'en conséquence elle n'a pu violer aucune loi;-Rejelle, etc.

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Prés., M. De

Concl. conf., Mailhe et Du

LETTRES DE

2o CONSERVATEUR. RESPONSABILITÉ. 1° Sous l'empire de l'édit de 1771 lorsqu'un

(1) Sous le Code civil on s'est demandé si, lorsqu'un immeuble a été l'objet de plusieurs ventes successives, le dernier acquéreur qui veut purger doit transcrire, non-seulement son contrat, mais encore tous ceux qui ont précédé le sien, ou bien s'il lui suffit de faire transcrire l'acte qui l'investit de la propriété, ce qui, en d'autres termes, revient à savoir si les créanciers des précédens vendeurs, qui n'ont pas pris inscription, sont suffisamment mis en demeure de s'inscrire par la transcription du contrat qui n'émane pas de leur débiteur direct, de telle sorte qu'en ne se faisant pas inscrire, dans la quinzaine, l'hypothèque soit purgée à leur égard.M. Grenier, t. 2, p. 166, fait une distinction entre le cas où le dernier contrat rappelle la nomenclature exacte de tous les précédens vendeurs, et celui où le dernier contrat ne contient pas cette nomenclature, et il décide que, dans le premier cas, il suffit de faire transcrire le dernier contrat; mais que, dans le second cas, il faut aussi faire transcrire tous les contrats antérieurs. Cette distinction et cette opinion sont suivies par Merlin, Répert., vo Transcription, p. 106, note; par Delvincourt, t. 3, p. 363, no 2; et par M. Troplong, Priv. et hypoth., no 913. « Rien

mots de la loi. Votre acquéreur, qui n'a pas le sol, et qui ne peut l'avoir, n'est qu'un créancier à fin de dommages-intérêts. Si, au contraire, vous ne respectez pas le droit du tiers possesseur, c'est un piége que vous tendez à la bonne foi; la propriété est incertaine et le crédit foncier est détruit, car votre loi est un instrument de fraude: «Non pejores laquei quam laquei legum, » dit le chancelier Bâcon, Aph. 53; on reviendra forcément à la doctrine romaine. »>

(Note de l'auteur de ce Recueil)

immeuble avait été vendu successivement par plusieurs personnes, le dernier acquéreur qui voulait purger les hypothèques n'était pas tenu de prendre des lettres de ratification sur chacune des ventes qui avaient été faites; il suffisait qu'il en prît sur le contrat qui lui était personnel (1).

2o Le conservateur des hypothèques qui délivre des certificats constatant qu'il n'existe pas d'opposition, est personnellement responsable de toutes les créances pour lesquelles il existe réellement des oppositions, encore qu'elles aient été formées, non par les créanciers du vendeur immédiat, mais bien par ceux de son auteur (2).

(Béhagle-C. Tesnières.)

Le 9 mess. an 11, le sieur Havas se rend adjudicataire de la terre de Maumont, appartenant au sieur de Montalembert, et vendue à l'audience des criées du tribunal de Paris. Le 24 vend. suivant, il fait élection de command en faveur de la demoiselle Raucour.

Le 13 flor. an 4, celle-ci vend la même terre au sieur Giro, qui la revend, le 25 mess. suivant, aux sieurs Tesnières, Dumonteil et Vigneras; moyennant la somme de 63,000 fr., et quelques prestations viagères évaluées à 7,000 fr. Dans ce dernier acte de vente, il est expressément fait mention des ventes des 9 mess. an 3, et 13 flor. an 4, ainsi que des noms des vendeurs et des acquéreurs; mais il est à observer qu'aucun d'eux ne remplit les formalités nécessaires pour purger les hypothèques.

Cependant, dès le 20 juill. 1791, les sieurs et demoiselles Despriez, et les sieurs Lebel, avaient formé des oppositions au bureau des hypothèques, contre le sieur de Montalembert. Le 29 mess. an 4, les sieurs Tesnières, Dumonteil et Vigneras, derniers acquéreurs, voulant obtenir des lettres de ratification, remirent leur acte d'acquisition au sieur Béhagle, conservateur des hypothèques à Angoulême.

ne serait plus inutile, dit ce dernier auteur, et néanmoins plus onéreux que de forcer un tiers détenteur à transcrire tous les contrats qui successivement ont fait passer l'immeuble de possesseurs en possesseurs jusqu'à lui, lorsque par une nomenclature exacte de toutes ces transmissions diverses, il excite l'attention des créanciers qui attendent le moment d'une transcription pour se faire inscrire. Mais aussi rien ne serait plus injuste, plus contraire aux principes de la publicité que de prononcer la déchéance contre un créancier qui n'aurait été mis en demeure que par la transcription d'un acte où le nom de son débiteur ne serait pas rappelé. »- M. Tarrible au contraire, Répert., vo Transcription, § 3, n° 2, pense que la distinction admise par les auteurs qui viennent d'être cités, est contraire au texte de la loi. Il veut que tous les contrats antérieurs soient toujours et dans tous les cas transcrits en entier; car, suivant lui, il n'y a pas de loi qui rende suffisantes de simples nomenclatures, et rien ne peut remplacer dans le sens de la publicité la transcription entière des actes.-La Cour de cassation repousse aussi cette distinction, mais pour embrasser l'opinion contraire à celle de M. Tarrible, et décider que la transcription du dernier contrat met en demeure tous les créanciers des précédens vendeurs, alors même que l'acte transcrit ne contiendrait pas la nomenclature des aliénations antérieures. V. les arrêts des 13 déc. 1813, et 14 janv. 1818.

(2) Mais il en serait autrement du cas où un conservateur aurait délivré un état d'inscription inexact, si l'inexactitude provient de l'insuffisance des bordereaux.

été faites, ainsi que le veut l'art. 6 de l'édit de 1771. Les héritiers de Behagle, conservateur, ajoutaient que si l'art. 27 de cet édit rend les conservateurs responsables des oppositions qu'ils omettent dans leurs certificats, cette responsabilité ne peut avoir lieu que dans le cas où les certificats ont l'effet de purger les hypothèques; ce qui ne se rencontre pas dans l'espèce.

Le 8 vend. an 5, ces lettres furent expédiées et scellées à la charge des oppositions qui pouvaient avoir été formées au bureau du nouveau conservateur de Barbezieux; et le 1er brum. an 5, le sieur Béhagle, conservateur, délivra aux acquéreurs un certificat portant, « qu'il n'avait été fait jusqu'à ce jour aucune opposition à son bureau sur les dépendances de la terre de Maumont, situées dans les communes de Juignac et De la part des défendeurs on répondait que Saint-Amand, arrondissement de Montmoreau, toutes les formalités requises pour purger les hyappartenant autrefois à Marc-René Montalem-pothèques avaient été remplies, parce que l'art. 6

bert, par lui vendue à Prosper Hayas, faisant pour la demoiselle Raucour; par celle-ci, revendue au sieur Giro, et par Giro, aux sieurs Tesnières, Dumonteil et Vigneras. »

Il est à remarquer que les oppositions des sieurs et demois. Despriez, et des sieurs Lebel, avaient été formées au bureau de Barbezieux; et que, dès le 21 prair. an 4, les registres de ce bureau avaient été remis au sieur Béhagle, conservateur à Angoulême. Le 25 prair. an 5, les créanciers opposans intentèrent contre Tesnières, Dumonteil et Vigneras une action en délaissement de la terre de Maumont, ou en paiement du prix de la vente. Ceux-ci produisirent alors le certificat qui leur avait été délivré par le conservateur, et soutinrent que ce certificat avait purgé toutes les hypothèques qui existaient avant qu'il fût délivré. Béhagle fut appelé en garantie.

Le 30 mess. an 12, jugement qui décharge Béhagle de l'action en garantie formée contre lui; déclare que le certificat par lui délivré n'a pas purgé les hypothèques des créanciers du sieur Montalembert, et condamne les acquéreurs à rapporter le prix de leur acquisition, avec les intérêts.

Appel; · - et le 11 mai 1807, arrêt de la Cour d'appel de Bordeaux, qui, infirmant la décision des premiers juges, déclare que les lettres de ratification obtenues par les appelans ont purgé l'immeuble de toutes les hypothèques antérieures au sceau qui en a été délivré; et que le conservateur Béhagle est responsable en son propre et privé nom, du montant des oppositions; attendu qu'étant possesseur de tous les registres antérieurs à son exercice, comme succédant au conservateur de Barbezieux, et averti par les noms des précédens propriétaires énoncés dans le contrat, et que lui-même a rappelés dans son certificat, il a dû s'assurer s'il n'existait pas des oppositions du chef de ces précédens propriétaires.

POURVOI en cassation de la part des héritiers du conservateur, mort pendant l'instance.-Les créanciers du sieur Montalembert se pourvoient aussi pour violation des art. 6 et 7, et fausse application de l'art. 27 de l'édit de 1771.-L'art. 6 est conçu en ces termes : « Tous propriétaires d'immeubles réels ou fictifs, par acquisition, échange, licitation ou autre titre translatif dé propriété, qui voudront purger les hypothèques dont lesdits immeubles seront grevés, seront tenus de prendre, à chaque mutation, des lettres de ratification. »-L'art. 7 ajoute: « Les acquéreurs ne demeureront propriétaires incommutables, et ne cesseront d'être tenus des dettes des précédens propriétaires, que lorsqu'ils auront pris de semblables lettres. >>

Des dispositions de ces deux articles, tous les demandeurs concluaient que les acquéreurs n'ayant présenté au bureau des hypothèques que leur contrat de vente, n'avaient pas purgé les hypothèques qui existaient sur l'immeuble du chef du vendeur originaire; que pour purger ces hypothèques, il aurait fallu obtenir des lettres de ratification sur chacune des ventes qui avaient

de l'édit n'obligeait pas le vendeur à déposer au greffe tous les contrats de vente non ratifiés, et à prendre sur chacun d'eux séparément des lettres de ratification; qu'au surplus, le conservateur ayant eu connaissance de toutes les ventes et des noms des acquéreurs et des vendeurs, avait à s'imputer de n'avoir pas fait les recherches nécessaires pour découvrir les oppositions des créanciers.

ARRÊT (après délib. en ch. du cons.). LA COUR; - Attendu que l'art. 6 ni aucune autre disposition de l'édit de 1771 n'ont soumis l'acquéreur d'un immeuble qui veut le purger des hypothèques qui le grevaient entre les mains du vendeur et des précédens propriétaires, à déposer au greffe tous les contrats de vente non ralifiés, et à prendre sur chacun d'eux séparément et successivement des lettres de ratification; que cette voie longue et embarrassante serait sans objet, dès que le dernier contrat déposé ferait une mention exacte de la filiation de toutes les précédentes ventes et mutations, et indiquerait tous ces divers actes, avec les noms et prénoms des précédens propriétaires; Attendu que ce mode, plus simple, plus expéditif, atteint le même but dans l'intérêt des acquéreurs, comme dans celui des créanciers opposans, les recherches à faire par le conservateur ne pouvant être ni difficiles ni longues; que ce mode est conforme à l'intention bien manifestée par le législateur dans le préambule de l'édit; qu'il est dans son esprit comme dans son contexte; qu'il résulte, notamment des art. 7, 26 et 27; qu'il se trouve aussi indiqué comme le plus conforme à cette loi par la généralité des commentateurs; qu'il a été suivi dans la pratique et maintenu par les tribunaux;

Attendu que, dans l'espèce, toutes les indications nécessaires voulues par la loi se trouvaient, tant dans l'acte déposé au greffe, que dans l'extrait dudit acte, affiché, ainsi qu'il a été justifié et qu'il a été reconnu constant par l'arrêt attaqué; que le conservateur Behagle aurait dû d'autant moins se dispenser de faire ces recherches, que les lois des 21 niv. et 17 prair. an 4, en mettant les registres de la conservation de Barbezieux, supprimée, à sa disposition, lui en rappelaient formellement l'obligation; qu'il suit de là que l'arrêt attaqué n'a point violé l'art. 6 précité, et qu'il a fait une juste application des art. 17 et 47 de l'édit de 1771; Quant au pourvoi des créanciers Despriez et consorts contre ce même arrêt, au chef qui leur a refusé leur recours direct contre les acquéreurs Tesnières et consorts;

-Attendu que ces acquéreurs ayant obtenu des lettres de ratification sur leur contrat, ainsi qu'il a été dit, les hypothèques se sont trouvées purgées; qu'ils ont valablement payé, par suite, le prix de leurs acquisitions, et que, par conséquent, ils n'ont pu être passibles du recours demandé contre eux; qu'il suit de là que l'arrêt, en n'accordant à ces créanciers que celui subsidiairement demandé contre le conservateur Behagle pour raison de l'omission, s'est parfaitement con

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