à l'adjudicataire, aux frais de celui-ci, le certificat hypothécaire constatant la liberté du bien vendu, assume virtuellement envers l'acquéreur le mandat de procurer l'exécution régulière de l'engagement pris par les vendeurs de libérer l'immeuble des inscriptions hypothécaires dont il peut être grevé.

Les notaires sont, en principe et conformément à la règle des articles 1991 et 1992 du Code civil, tenus des dommages résultant pour l'acquéreur de l'inexécution totale ou partielle de ce mandat, si cette inexécution est causée soit par leur dol, soit par leur faute.

Ne commet aucune faute le notaire commis pour procéder à la vente d'un immeuble greve d'une hypothèque prise pour sûreté d'une dot militaire, en insérant au cahier des charges la clause que « le bien se vend pour être délivré quitte et libre de toutes charges et inscriptions hypothécaires » et en ajoutant que « le prix sera payé sous la quittance des créanciers inscrits, au profit desquels la délégation est faite à concurrence du montant de leur créance conformément à l'article 806 du Code civil », alors surtout que le covendeur titulaire de l'inscription adhère par sa signature à ces mentions du cahier des charges.

Aucune faute ne saurait non plus être imputée au notaire si toutes les démarches par lui faites auprès du covendeur pour obtenir la mainlevée de l'inscription échouent devant la résistance obstinée et invincible de celui-ci. L'accomplissement du mandat assumé envers l'acquéreur par le notaire a, dans ces conditions, été rendu impossible par un fait indépendant de sa volonté, qu'il ne pouvait ni prévoir ni éviter.

L'engagement contracté par le titulaire d'une inscription prise pour sûreté d'une dot militaire, envers l'acquéreur du bien grevé, de lui délivrer, moyennant payement du prix d'achat, l'immeuble quitte et libre de toutes charges n'est point, en principe, nul comme contraire à l'ordre public, pareil dégrèvement étant prévu et autorisé par l'article 14 de l'arrêté royal du 9 mai 1842.

Cet engagement ne serait illicite que s'il avait pour but ou pour effet d'éluder, par une fraude quelconque, les conditions légales exigées pour le mariage des offi

ciers.

Il incombe au demandeur en dommages

intérêts d'établir judiciairement l'étendue du préjudice dont il réclame réparation.

L'évaluation ex æquo et bono ne se comprend et ne se justifie que dans des circonstances mettant la partie lésée hors d'état de libeller avec précision et avec preuves à l'appui tous et chacun des éléments du dommage et le chiffre réclamé à raison de chacun d'eux.

(VAN HALTEREN, DUPONT ET CONSORTS, C. BOGAERTS.)

ARRÊT.

LA COUR; Attendu qu'en droit l'intimé est fondé à soutenir que, par le cahier des charges et l'acte de vente du 4 avril 1906, les notaires appelants ont virtuellement assumé envers l'acquéreur le mandat de remplir les formalités consécutives aux ventes d'immeubles, notamment de faire opérer la transcription et de procurer l'exécution de l'engagement pris par les vendeurs de libérer l'immeuble des inscriptions hypothécaires qui pouvaient le grever; qu'en effet, de par le cahier des charges, l'un des notaires avait mission de recevoir payement du prix, et tous deux étaient tenus de délivrer à l'adjudicataire, aux frais de celui-ci, le certificat hypothécaire constatant la libération du bien;

Attendu, en conséquence, que les notaires sont, en principe et conformément à la règle des articles 1991 et 1992 du Code civil, tenus des dommages pouvant résulter pour l'acquéreur de l'inexécution de tout ou partie de ce mandat, causée soit par leur dol soit par leur faute; que tel est bien d'ailleurs et quoi qu'en disent les notaires appelants, l'objet de l'action dirigée contre eux par l'intime;

Mais attendu qu'en fait, si l'on recherche quelle faute les notaires auraient commise dans l'acceptation et l'accomplissement de ce mandat, l'on constate tout d'abord qu'il ne peut être question d'un manquement quelconque aux devoirs ou obligations du ministère notarial proprement dit, puisqu'on ne saurait imputer aux notaires appelants l'inobservation d'aucune des formalités substantielles nécessaires à la parfaite régularité de l'acte de vente qu'ils ont passé; le reproche que leur fait l'intimé se résumant en réalité en ceci : l'insertion par eux, dans l'acte de vente, d'une clause qui n'a reçu son exécution de leur part et de la part des vendeurs que près de six ans après l'accomplissement intégral des obligations de l'acheteur, et plus de trois ans après l'intentement du procès;

Attendu que si, en principe, les notaires

assument vis-à-vis de l'acheteur le mandat de procurer l'exécution, dans le délai normal, de la clause souscrite par les vendeurs de délivrer l'immeuble vendu, quitte et libre, l'on ne saurait cependant, dans les circonstances de la cause, imputer à grief aux notaires appelants ni 1° l'insertion de cette clause telle qu'elle a été rédigée par eux, ni 2° le retard apporté par les vendeurs à l'exécution de l'obligation de dégrevement que la dite clause imposait à ceux-ci;

En ce qui concerne le premier point:

Attendu que le cahier des charges ne porte pas que l'immeuble se vend quitte et libre, mais bien «pour être délivré quitte et libre de toutes charges et inscriptions hypothécaires »; qu'il stipule, d'autre part, que le prix sera payé sous la quittance des créanciers inscrits, au profit desquels la délégation est faite à concurrence du montant de leurs créances, conformément à l'article 806 du Code civil »;

Attendu que ces mentions étaient pleinement suffisantes pour prévenir les amateurs de l'existence de charges hypothécaires sur le bien exposé en vente, charges au sujet desquelles, avant d'acheter, l'acquéreur intimé eût pu facilement s'éclairer de plus près; qu'il n'est pas exact de dire, comme le fait le jugement a quo, qu'il ait été « caché » à Bogaerts qu'une inscription hypothécaire de 32,000 francs existait sur l'immeuble au profit des époux Michaux covendeurs, en exécution des prescriptions régissant le mariage des officiers;

Attendu, d'autre part, qu'en insérant dans l'acte l'engagement des vendeurs de délivrer le bien quitte et libre, les notaires ne s'avançaient pas trop loin et ne pouvaient pas humainement prévoir le retard prolongé que l'exécution de cette obligation allait recevoir par la faute exclusive et le fait volontaire des époux Michaux;

Attendu, en effet, qu'en dehors de l'inscription d'office au profit des vendeurs, la seule inscription grevant l'immeuble dont s'agit était celle déjà mentionnée, prise au nom des époux Michaux-Mertens et du ministre de la guerre pour sûreté d'un capital de 32,000 francs garantissant une dot militaire consistant dans une rente de 1,600 fr.; Attendu que les époux Michaux, covendeurs, avaient adhéré à la clause litigieuse et signé le cahier des charges;

Attendu que, le prix de vente étant de 45,500 francs, la créance hypothécaire sus dite restait pleinement garantie sur ce prix jusqu'au règlement de la succession bénéficiaire dont l'immeuble dépendait : qu'il était donc certain et le contraire n'est même

pas allégué que le ministre de la guerre n'aurait fait aucune difficulté pour autoriser la main-levée de l'hypothèque; ce qui le prouve au surplus c'est que cette autorisation a été donnée dès que les époux Michaux se sont décidés à en faire la demande ;

Attendu que ni les notaires ni les vendeurs ne promettaient donc témérairement le fait d'autrui et n'assumaient pas non plus une obligation légalement impossible à remplir, en vendant le bien « pour être délivré quitte et libre de toute inscription hypothécaire >>;

En ce qui concerne le second grief :

Attendu qu'il n'est pas contestable que les notaires appelants aient fait toutes les démarches et les diligences nécessaires pour faire donner satisfaction aux réclamations si légitimes de l'intimé; qu'il y a lieu à cet égard de relever incidemment une appréciation erronée du premier juge qui semble imputer aux notaires d'avoir leurré Bogaerts par des promesses et affirmations trompeuses; qu'il résulte, en effet, des éléments produits devant la cour que la mainlevée de l'inscription d'office, promise le 2 avril et annoncée comme donnée le 9 avril 1908 par les notaires à l'intimé, avait réellement été passée et enregistrée aux dates indiquées;

Attendu qu'il est constant que toutes les démarches faites, pour obtenir des époux Michaux l'exécution de l'obligation qu'ils avaient assumée avec leurs covendeurs dans le cahier des charges, se sont heurtées à une résistance invincible de la part de ces deux appelants, dont l'attitude ne saurait être mieux caractérisée que par ce fait qu'ils ont volontairement retardé jusqu'au 21 décembre 1911 la dation de mainlevée que le ministre de la guerre avait autorisée depuis le 24 février précédent;

Attendu qu'il faut reconnaître que, dans ces conditions, l'accomplissement du mandat assumé envers l'acquéreur par les notaires a été rendu impossible par un fait indépendant de leur volonté et qu'ils ne pouvaient ni prévoir, ni éviter;

Attendu, d'autre part, en ce qui concerne plus spécialement les appelants Mertens. autres que les époux Michaux, qu'aucune faute personnelle n'est imputable ni même imputée à ces dits appelants;

Attendu qu'il résulte de toutes les considérations ci-dessus développées que l'action de l'intimé en dommages-intérêts n'est fondée ni contre les notaires, ni contre les appelants Mertens autres que les époux Michaux;

Attendu, en ce qui concerne ces derniers,

qu'ils soutiennent que l'action doit être repoussée en vertu des articles 1131 et 1133 du Code civil, parce que basée sur l'inexécution ou l'exécution tardive d'un engagement nul comme contraire à l'ordre public;

Attendu que ce moyen serait admissible si l'engagement souscrit par les époux Michaux avait eu pour but où pour effet d'éluder, par une fraude quelconque, les conditions exigées pour le mariage des officiers par les arrêtés royaux des 16 février 1814, 9 mai 1842 et 27 février 1857;

Attendu qu'il est à peine besoin de faire remarquer que tel n'était nullement le caractère ou la portée de la clause litigieuse, comme le prouve d'ailleurs surabondamment le fait que l'autorisation nécessaire à son exécution a été donnée, sans difficulté aucune et à première demande, par le ministre de la guerre, conformément à l'article 14, 4o, de l'arrêté royal du 9 mai 1842;

Attendu qu'il n'échet pas davantage de s'arrêter à la prétendue ignorance du droit alléguée par les appelants comme élisive de toute faute dans leur chef;

Attendu que les moyens invoqués ne sauraient donc être accueillis, et qu'il y a lieu de déclarer en principe les appelants époux Michaux responsables du préjudice que l'exécution tardive de leur obligation contractuelle a pu causer à l'intimé;

En ce qui concerne la réalité et le montant de ce préjudice :

Attendu qu'il est certain que, depuis l'acquisition (4 avril 1906) jusqu'à l'obtention du certificat de radiation (3 janvier 1912), l'intimé s'est trouvé dans l'impossibilité pratique de revendre l'immeuble; mais que, d'autre part, il n'a été privé par le fait des appelants, d'aucun autre moyen de tirer parti de son acquisition;

Attendu que le premier juge, prenant en considération les circonstances de temps, de situation, etc., a évalué ex æquo et bono à 5,000 francs le préjudice souffert, évalua- | tion que l'intimé, par voie d'appel incident, demande à voir porter à 20,000 francs;

Attendu que c'est au demandeur en indemnité à établir judiciairement l'étendue du dommage dont il réclame réparation; que l'évaluation ex æquo et bono- laquelle risque toujours d'être soit au-dessus, soit en dessous de la réalité — ne se comprend et ne se justifie que dans des circonstances mettant la partie lésée hors d'état de libeller avec précision, et avec preuves à l'appui, tous et chacun des éléments du préjudice et le chiffre réclamé à raison de chacun d'eux;

Attendu que tel n'est pas le cas de l'espèce, et qu'il y a donc lieu, avant de statuer sur le quantum des dommages-intérêts, de procéder à la mesure d'instruction qui sera ci-après ordonnée;

Par ces motifs, de l'avis conforme de M. l'avocat général De Hoon, met à néant le jugement dont appel; émendant et statuant par disposition nouvelle, déboute l'intimé de son action contre toutes les parties appelantes autres que les époux Michaux; déclare la dite action recevable et fondée à l'encontre de ces derniers; en conséquence, dit pour droit que les époux Michaux sont tenus de réparer le préjudice causé à l'intimé par le retard injustifiable qu'ils ont mis à l'exécution de leurs obligations contractuelles envers lui; et avant de statuer sur le chiffre de l'indemnité éventuelle à allouer de ce chef, ordonne à l'intimé de s'expliquer, contradictoirement avec les appelants époux Michaux, sur tous et chacun des éléments du dommage qu'il prétend avoir éprouvé, et de fournir toutes justifications à l'appui des sommes qu'il réclame; proroge, à cette fin, la cause à l'audience du 22 décembre prochain; condamne l'intimé aux dépens des deux instances envers toutes les parties appelantes, autres que les époux Michaux; condamne les époux Michaux aux dépens de première instance et à ceux d'appel faits jusqu'à ce jour, afférents à l'action formée contre eux par l'intimé; réserve le surplus des frais d'appel.

LA COUR; Attendu que le 29 juin 1905 l'intimé a pris à son service l'appelant, en qualité de conducteur de travaux, à raison de 300 francs par mois, ce pour un terme de dix années;

Que le 28 août 1909 l'appelant fut congédié par l'intimé; que dès le lendemain il protesta contre ce renvoi intempestif et declara qu'il se tenait à la disposition de l'intimé; que le 4 septembre suivant l'intimé fit connaître à l'appelant que les motifs de son renvoi étaient très sérieux et justifiaient pleinement la rupture du contrat;

Que le 28 septembre suivant l'appelant fit assigner l'intimé aux fins de se voir condamner, du chef de rupture non justifiée du contrat litigieux, à 15,000 francs de dommages-intérêts;

Attendu que devant le tribunal l'assigné, ici intimé, articula avec offre de preuve une série de faits constituant, d'après lui, à charge de l'appelant, des faits doleux de nature à légitimer son renvoi immédiat;

Que le premier juge ayant déclaré l'intimé recevable en principe à soumettre au tribunal l'appréciation des motifs ayant servi de base au renvoi immédiat de l'appelant, n'a admis que le fait n° 9, articulé dans les termes suivants : « A la fin du mois d'août 1909 le défendeur (ici intimé) a obtenu connaissance d'un fait précis, entre plusieurs, savoir qu'en avril 1907 le demandeur (De Rudder), étant chargé d'acheter 286 poteaux pour la digue du canal Arendonck-Desschel, s'est adressé à M. Alois Van Reusel, marchand de bois à Rethy; ce dernier, ayant fixé le prix de 2 fr. 25 c. la pièce, le demandeur, prétendant jouir pour toutes ses demandes d'un certain pour cent, augmenta lui-même le prix de 10 centimes par poteau ayant une longueur de 3 mètres sur 020 de diamètre et de 15 centimes pour les poteaux d'une longueur de 3m25 sur 020 de diamètre; que Van Reusel a payé de chef à De Rudder la somme de 37 fr. 90 c. »;

Sur l'admission à preuve par témoins ordonnée par le premier juge:

Attendu qu'il résulte de l'article 1184 du Code civil que la résolution d'un contrat synallagmatique ne peut s'opérer par une déclaration unilatérale de volonté et que si

l'une des parties croit avoir des motifs de se dégager, elle doit demander la résolution en justice;

Qu'une jurisprudence constante, appliquant ce principe, décide que lorsque le louage de services a été conclu pour un temps déterminé, l'une des parties ne peut y mettre fin par sa seule volonté, fût-ce pour motifs graves, qu'à charge de poursuivre sans retard en justice la résiliation du contrat;

Attendu qu'en admettant que cette résiliation ne doive pas absolument et dans tous les cas être poursuivie par voie d'action principale, il incombait à l'intimé de la poursuivre tout au moins dans l'instance actuelle par voie de demande incidente ou reconventionnelle;

Attendu, au surplus, que, si pareille demande pouvait être considérée comme étant virtuellement contenue dans les conclusions de l'intimé comme tendant, en dernière analyse, à faire légitimer la résiliation de fait, opérée par sa seule volonté en renvoyant son employé, l'offre de preuve par témoins serait encore inadmissible pour les motifs développés ci-après;

Attendu, en effet, qu'il est universellement admis en doctrine comme en jurisprudence qu'un contrat de louage de services conclu pour un temps déterminé ne peut être subitement rompu par l'une des parties que pour des faits exceptionnellement graves, rendant impossibles entre parties des relations, mêmes momentanées, et n'admettant aucun retard dans la répression;

Attendu que le fait que l'intimé impute à l'appelant n'apparaît pas comme ayant ce caractère; qu'il est à remarquer, tout d'abord, qu'il remonte au mois d'avril 1907 et que l'intimé, qui prétend n'avoir connu ce fait qu'au mois d'août 1909, alors qu'il résulte du dossier qu'il doit l'avoir connu dès le commencement de cette année, ne l'a dénoncé dans une plainte adressée au parquet de Turnhout que postérieurement à l'intentement de l'action de l'appelant, soit le 8 octobre 1909; qu'il appert de là qu'au moment où il renvoya son employé, il n'avait pas même la preuve de la prétendue prévarication qu'il lui impute;

Attendu que, loin que cette preuve ait été fournie par l'information judiciaire à laquelle procéda le parquet de Turnhout, l'appelant ne fut pas même mis en prévention; que d'ailleurs, au cours de cette information, Van Reussel, le fournisseur des poteaux en question, a déclaré que ce n'est qu'un mois après la vente et la livraison partielle des poteaux que l'appelant aurait