et la validité de la vente, malgré le défaut d'immatriculation, ne saurait être douteuse. Une sanction indirecte et d'ailleurs très efficace existe cependant à cette obligation les immeubles non. immatriculés sont, ainsi que nous le verrons, dans une situation d'infériorité légale par rapport aux immeubles immatriculés.

La procédure d'immatriculation a pour effet de créer au profit d'un individu une présomption « juris et de jure » de propriété. L'immatriculation prononcée, aucune preuve n'est plus admise contre les droits du propriétaire qui l'a obtenue, ni contre les droits réels qui sont inscrits sur ce titre de propriété 1.

Le jugement d'immatriculation a donc ceci de particulier qu'il a force de chose jugée à l'égard de tous. Il faut donc que celui qui engage cette procédure provoque pour ainsi dire tous les tiers à contester sa demande. Le Tribunal appréciera ensuite souverainement si le réquérant est réellement propriétaire. La procédure d'immatriculation comprend ainsi deux phases. La première administrative a pour but de porter à la connaissance des tiers la demande d'immatriculation en les invitant à s'y opposer; elle a aussi pour but de délimiter d'une façon officielle le terrain à immatriculer. Cette phase est constituée par un bornage, des affichages et des publications.

La seconde phase, d'ordre judiciaire, a pour but d'examiner lebienfondé de la demande du requérant et d'apprécier s'il est réellement propriétaire de l'immeuble dont il demande l'immatriculation, d'examiner la valeur des oppositions faites par des tiers, d'ordonner enfin l'inscription sur le titre de propriété des droits réels dont est prouvée l'existence. Cette phase comprend les oppositions, les requêtes introductives d'instance, enfin l'instance elle-même, s'il y a eu opposition. En l'absence d'oppositions, une ordonnance du Président du Tribunal prononce ou rejette l'immatriculation si le requérant a ou non prouvé son droit de propriété.

1. Inversement, un tiers ne sera pas admis à prouver l'existence d'un droit réel antérieur au jugement d'immatriculation, si le jugement n'a pas reconnu ce droit et n'en a pas ordonné l'inscription au titre de propriété.

Celui qui veut faire immatriculer un immeuble remet au conservateur de la propriété foncière une déclaration contenant 1° les noms, prénoms, domicile et état civil du requérant; 2° élection de domicile dans une localité de Madagascar; 3° description de l'immeuble, déclaration de sa valeur vénale, sa contenance, le nom sous lequel il doit être immatriculé, enfin la situation de l'immeuble, les constructions ou les plantations qui peuvent s'y trouver; 4° le détail des droits réels immobiliers avec la désignation des ayant droit'.

D'autre part, le requérant doit déposer tous les titres de propriété, contrats, actes publics ou privés et documents quelconques de nature à faire connaître la situation de l'immeuble et les droits réels dont il est grevé 2.

Après des formalités administratives, destinées à faire connaître aux tiers la réquisition d'immatriculation, commence la phase judiciaire. La procédure sera d'ailleurs absolument différente selon qu'il n'y a pas eu d'oppositions. S'il n'y a pas eu d'oppositions, le Président du Tribunal prononcera par simple ordonnance l'immatriculation demandée.

Il devra d'abord examiner si la demande est régulière en la forme, si les formalités de bornage et surtout celles de publicité ont été légalement remplies. Il se peut en effet que l'absence d'opposition résulte d'une publicité défectueuse.

Est-ce à dire que le rôle du juge doit se borner en ce cas à vérifier l'exécution des formalités requises? Nullement. Cette ordonnance est un véritable jugement d'autant plus grave qu'il est sans appel. Le juge doit vérifier les titres invoqués, puisque par son ordonnance, il déclare que le requérant a fait la preuve de ses droits de propriété. Enfin, le législateur charge spécialement le Président du Tribunal de veiller à ce qu'aucun droit des incapables ou des absents ne soit lésé. A cet effet ce magistrat a le droit de procéder à toutes vérifications et enquêtes nécessaires. Les pouvoirs qui lui sont conférés dans ce cas sont discrétionnaires. Le magistrat peut par simple

1. Décret du 16 juillet 1897, art. 17.

2. Même article: Dans le but d'éviter des fraudes, ces titres ne seront pas rendus au propriétaire, mais gardés par le service de la Conservation. Toutefois le dispositaire en recevra sur sa demande des copies authentiques.

ordonnance faire procéder d'office à une enquête ou à un nouveau bornage.

Il peut également accorder une prolongation de délais à l'effet de former opposition en faveur d'incapable ou d'absent'.

D'ailleurs, cette obligation imposée au Président du Tribunal de s'occuper des droits des absents et des incapables n'empêche pas les représentants légaux de ces incapables ou même le procureur de la République d'intervenir en leur faveur.

En somme, il faut reconnaître au juge de l'immatriculation, qu'il y ait ou non opposition, un pouvoir discrétionnaire, une sorte de « Jus arbitraria», à l'effet d'apprécier en équité si le requérant est propriétaire.

Ainsi, le juge doit rejeter la requête lorsque le requérant demande l'immatriculation à son profit et à titre de propriétaire d'un terrain qu'il possède à un autre titre; il a été jugé notamment qu'un locataire emphyteotique qui demande l'immatriculation comme propriétaire, doit être débouté, même en l'absence d'opposition et même s'il s'était comporté en propriétaire sur le fonds dont il n'était que locataire notamment en transigeant sur la propriété 3.

Si des oppositions viennent à se produire, la demande en immatriculation sera portée devant le Tribunal de première instance La procédure est écrite, les parties ayant toutefois le droit de présenter ou de faire présenter par mandataire des observations orales à l'audience. Le Tribunal peut prononcer ou rejeter l'immatriculation, ou ordonner toutes les mesures d'enquête qu'il juge utile et possède naturellement le même pouvoir discrétionnaire qu'avait le Président en l'absence d'opposition.

Quand toutes ces formalités ont été remplies et que l'immatriculation a été prononcée, le Conservateur remet aux propriétaires un

1. Décret du 16 juillet 1897, art. 25.

2. (Ordonnance du Président du Tribunal de Tamatave du 2 avril 1900, immeuble Berthe »). « Nous, Président..... attendu qu'en sa qualité d'emphytéote, B... devait requérir d'abord l'immatriculation au nom de son propriétaire Ramiganamanga ou de ses héritiers, et, la propriété immobilière étant ainsi fixée, requérir l'inscription sur le titre du droit réel immobilier résultant en sa faveur du bail du 12 février 1899.... Par ces motifs le déboute, etc. »

titre de propriété. Ce titre porte un numéro d'ordre, le nom donné à l'immeuble, la description de l'immeuble, sa contenance, les plantations et constructions qui s'y trouvent, enfin les droits réels immobiliers existant sur cet immeuble et les charges qui le grèvent 1.

Un plan de l'immeuble est joint à ce titre 2.

Ces titres de propriété sont inscrits sur un registre qui reste entre les mains du Conservateur du Domaine. Aucun texte n'oblige, comme dans les colonies anglaises, le Conservateur à tenir ses registres à la disposition du public; toutefois, par une heureuse interprétation de l'esprit du décret, le service de la conservation foncière autorise les recherches qui lui sont demandées.

Une copie du titre est remise au propriétaire, c'est cette copie qui formera désormais son titre de propriété; elle sera nominative et le Conservateur en certifiera l'authenticité'.

Quant aux titulaires de droits réels, ils recevront un certificat mentionnant l'inscription de leurs droits sur le titre de propriété. Quelle est la force probante de ces titres de propriété? D'abord la copie du titre fait foi des mentions portées à l'original jusqu'à inscription de faux.

D'autre part, aucune preuve n'est admise contre ce titre de propriété. « Il formera, dit le décret, devant les juridictions françaises le point de départ unique de la propriété et des droits réels qui l'affectent à l'exclusion de tous les autres droits non inscrits 3. >>

Si, après l'immatriculation, l'immeuble est l'objet d'un contrat de

1. Décret du 16 juillet 1897, art. 39.

2. Il y a lieu de remarquer que seuls les droits réels immobiliers doivent être inscrits sur ce titre à l'exclusion des droits personnels. Ainsi la Colonie, en accordant des concessions, se réserve souvent le droit d'y faire passer des routes ou chemins sans accorder d'indemnité au concessionnaire, nous estimons que c'est une obligation personnelle du concessionnaire et qu'elle ne peut donc être inscrite au titre de propriété. Toutefois cette solution est controversée. De même, si, en sens inverse, l'administration fait immatriculer un'immeuble qu'elle a accordé à un particulier à titre de concession provisoire, nous estimons que c'est un droit personnel du concessionnaire et qu'on ne peut non plus l'inscrire au titre de propriété.

3. Notamment règlement pour la Colonie des Établissements des Détroits (Singapoor), toute personne peut en acquittant les taxes exigées se faire communiquer le registre matrice et faire des recherches aux jour et heure fixés, le droit est de deux shillings pour une recherche si le volume et le folio sont indiqués, si ces renseignements ne sont pas fournis il est dù comme pour une recherche générale cinq shillings.

4. Même décret, art. 45.

5. Art. 39.

vente, de louage, d'emphytéose, ou de tout autre contrat constitutif de droits réels, mention devra être faite de cette mutation au titre de propriété, faute de quoi, le contrat ne sera pas opposable aux tiers.

Cependant il était à craindre, qu'au cours d'un procès immobilier, un propriétaire peu scrupuleux n'aliénât ou n'hypothéquât l'immeuble en cause. L'acquéreur n'aurait vu sur le titre foncier aucune trace du procès en cours; et, si son vendeur avait perdu le procès, il se serait trouvé en conflit avec le gagnant. Pour éviter ce danger, le décret déclara que toute demande tendant à modifier des droits réels pourra, après autorisation du Président du Tribunal, être mentionnée au titre de propriété. La validité des inscriptions ultérieures restera subordonnée à la décision judiciaire.

Si la demande n'est pas inscrite, le jugement n'aura d'effet à l'égard des tiers que du jour de son inscription.

IV. LES DROITS RÉELS.

« La

En principe les droits réels sont les mêmes à Madagascar qu'en France. Ce sont: la propriété immobilière, l'usufruit des immeubles, l'usage et l'habitation, l'emphytéose, la superficie, les servitudes foncières, l'antichrèse, enfin les privilèges des hypothèques. propriété immobilière est le droit de jouir et disposer d'un immeuble par nature ou par destination de la manière la plus absolue1. » Ne pourront donc être l'objet d'immatriculation les immeubles par destination de la loi.

Le droit de propriété peut être augmenté ou diminué par une servitude d'une nature particulière, spéciale à Madagascar, le droit de préemption. Ce droit est l'extension du droit de retrait successoral de l'article 841 du Code Civil à des hypothèses analogues: celles du propriétaire du sol vis-à-vis du superficiaire (c'est-à-dire de celui qui a construit sur le sol d'un autre) et réciproquement, et celles du propriétaire indivis ou même divis 2.

1. Même décret, art. 48.

2. Même décret, art. 54; cette dernière désignation nous semble faite par erreur : nous comprenons le droit de préemption entre propriétaires indivis;